签订购房合同需要注意什么？

  签订购房合同需要注意什么？
  
  《商品房购销合同》作为商品房交易双方法律关系确立的主要依据，在购房过程中的重要性自不必说。为了更好地保护消费者的合法权益，进一步规范房地产交易市场，在签订购房合同时注意以下问题：
  
  一、注意认购书的圈套
  
  为了避免认购书成为圈套或者日后的负担，需要认真审查认购书的内容对正式合同主要内容的明示约定或者交叉约定，并弄清楚订金缔约过失责任和违约责任，注意定金担保责任条款的具体含义，从而对有关认购书的条款重新约定并再次进行修正。
  
  同时，建议约定如下条款：
  
  1.若因对本认购书约定之外的事项协商不成而无法签订购房合同的，双方互不承担违约责任;
  
  2.如果房产商提出的合同事项与广告宣传不符的，属于售房者违约，并承担违约责任。
  
  二、注意合同约定面积与实际面积的差异
  
  在以建筑面积作为销售面积的合同中，实践中经常出现建筑面积不变，而公摊面积增大、套内建筑面积却减小的情形，建设部《商品房销售管理办法》(2001年6月1日实施)第20条的规定对此欺诈销售的情况没有禁止性规定。因而，建议消费者弄清楚有关建筑面积的含义，争取选择以套内建筑面积计价的方法进行买卖交易，并以此据实结算。
  
  三、按揭买房者需谨慎
  
  对于需要按揭贷款的消费者，建议在认购书或者购房合同中明确：
  
  1.房产商已经审查了购房者的有关情况，并认为完全符合按揭贷款条件;
  
  2.按揭贷款手续由房产商代为办理;
  
  3.如果因客观原因导致不能办理按揭贷款手续，购房者有权退房，且不承担违约责任以及任何损失。
  
  四、弥补逾期交房造成的损失
  
  逾期交房的违约情况比较普遍，但往往销售方不承担什么责任，而由此产生的经济损失只能由购房者独自承担，原因是在房屋销售合同中约定了免责条款。在此，本律师建议，购房者在签订销售合同时，一方面要明确约定交房的具体时间，制约销售者的免责条款，给销售者以履约压力，保证及时有效地履行合同，加大销售者逾期交房的违约责任。同时，对逾期交房时间过长的情况，约定购房者的单方退房权利。这种保证是必要的，也是可行的。
  
  五、把好接受房屋时的“交接”关
  
  法律手续方面，依照相关法律规定，商品房需经验收合格(住宅小区要经综合验收合格)后方可交付使用，其重要标志是取得《工程竣工验收备案表》。同时，根据法律规定和合同约定，销售者应当同时交付《商品房质量保证书》(由省建设厅统一印制)和《商品房使用说明书》(即“两书”“一表”)。建议购房者在合同中明确约定：
  
  1.不交付“两书”，购房者有权拒绝接房;
  
  2.不出示“一表”，视为未交接。
  
  拿到房屋钥匙的同时，须认真检查房屋现实状况和合同约定是否一致，是否有质量问题等，检查合格后，方可填写《确认书》。
  
  六、重视产权登记
  
  房屋所有权证作为房产所有权的合法有效证明，对于房产占有、使用、收益、处分权起着至关重要的作用。根据购房者自身情况，从婚姻法、物权法的有关规定出发，在房屋买卖合同中明确约定产权人的共有人，在办理产权证过程中买卖双方的法定责任和约定权利义务。有必要的话，购房者应当力争过期不能办理房屋所有权证时退房的权利。
  
  七、约定物业管理
  
  对没有配套物业管理的房屋买卖，由于没有相应业主大会，物业公司暂由销售者委托或托管，因而房屋买卖合同中应当明确约定物业管理为前期管理。对有物业管理的大型楼盘和高档小区，应该注意《物业管理公约》的约定内容，无异议后签字认可。
  
  八、其他补充事项
  
  1、对于室内外环境进行适当关注，并对相邻建筑、不良设施、噪声污染等内容加以约定;
  
  2、明确交付时的入住条件，如供水、供电、通煤气、排水等;
  
  3、交付后的质量保修责任，应当保留长时间不能修复及经两次修理后仍不能正常使用时退房的权利;
  
  4、另外，如果需要，建议对免费车位、公共设施(如幼儿园等)、露台使用面积等问题进行明确。
  
  最后，千万注意，签好合同后，请您自己保存一份复印件，记住让对方盖章，并注明：复印件与保存于房产商处的原件一致。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>