用不动产担保的规定是什么？

  用不动产担保的规定是什么?用不动产担保的规定是必须具备一定的条件才能够利用不动产做担保：①抵押人必须具备主体资格。即抵押人应具备权利能力和行为能力，同时对抵押物有完整的所有权和处分权;②抵押物必须符合法律规定。从各国立法来看，并非所有不动产均可设定抵押权，根据我国《担保法》和《城市房地产管理法》等相关法律规定，下列不动产是不能作抵押的。1、用于教育、医疗、市政等公共福利的不动产;2、列入文物保护的建筑物和具有纪念意义的建筑物;3、已被依法公告列入拆迁范围的房地产;4、被司法机关或行政机关依法查封的不动产;5、产权关系不清或有争议的财产;6、来自全体共有人书面同意的不动产;7、未取得合法权证的违法建筑物。③价值评估应该公允。抵押物的价值应该经过具有评估资格的评估机构进行评估，做出合理公允的评估报告，然后根据评估的价值确定抵押率和担保价值;④办理抵押登记。依照我国法律，不动产的抵押必须办理抵押登记。二、担保期间约定不明怎么处理我国《担保法》第25条第1款规定：“一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。”第26条第1款规定： “连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”由此可见，《担保法》对保证期间采取了“有约定”和“没有约定”的两分法，并为没有约定保证期间的保证合同推定了一个“6个月”的法定保证期间，确立了“保证期间法定主义”，亦即，任何保证债务，均有保证期间的适用，约定了保证期间的保证债务适用约定的保证期间，没有约定保证期间的保证债务适用法定的保证期间。在我国《担保法》上并没有规定对保证期间“约定不明确”这种情形，在解释上应视为“没有约定”，而适用法定保证期间。“保证人承担保证责任直至主债务本息还清时止”的约定，如系 “保证期间约定不明”，则应视为对保证期间没有约定，而将保证期间推定为“6个月”。在保证期间内债权人向主债务人提起诉讼或仲裁的(一般保证中)或向保证人主张(连带保证中)保证债权，则保证期间因此而早于约定的期间提前结束，但保证责任并不因此而结束。即使超过保证期间，保证人仍然可能承担责任。例如一般保证合同中当事人约定保证期间为主债务履行期届满后一年。债权人因债务人在超过主合同履行期10个月仍未能履行(未还完钱)，遂向法院起诉债务人和一般保证人，此时保证期间终止(完成它的作用)，若只起诉一般保证人，法院一般请债权人添加债务人做共同被告。胜诉后经法院强制执行债务人未果之时，可要求一般保证人承担保证债务，即申请强制履行。保证期间原则上由保证合同的当事人自由约定。“从合同关系自身来讲，合同及其法律所保护的是当事人之间的信赖与期待，实现意思自治的理念”,这同样适用于保证合同。《担保法》第15条把“保证期间”的约定作为保证合同的一个基本条款;当合同没有确定或确定不明确时，按合同漏洞的补充原则由法律加以补正。保证期间是债权人应当主张权利的期间。在该期间内债权人未主张权利的，保证人则免除责任。因此，本质上，保证期间是一项旨在维护保证人利益的制度。 第三，债权人主张权利的对象及方式因保证方式不同而有所不同。存在一般保证和连带保证两种形式。连带保证中，债权人应在保证期间向保证人提起权利要求，方式不限(最好书面方式便于举证)，而在一般保证中，方式仅限于诉讼或仲裁，这是由一般保证的自身性质即保证人所享有的先诉抗辩权所决定的。现实生活当中，利用不动产做担保完全是可以的，但是也需要具备相应的法律规定条件，比如说在主体资格方面，抵押人必须属于完全民事行为能力人，除此之外，还需要对财产拥有处分权利。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>