二手房交易需要注意哪些事项

  二手房交易需要注意哪些事项
  
  二手房交易中我们应该注意以下几点：
  
  1、房屋产权是否明晰。有些房屋有好几个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。
  
  2、交易房屋是否存在租赁。有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。
  
  3、土地情况是否清晰。二手房中买受人应注意土地的使用性质。
  
  4、市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  5、福利房屋是否合法。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。所以一定要仔细甄别这些福利房屋是否合法。
  
  另外还要注意，单位房屋是否侵权、物业管理费用是否拖欠、合同约定是否明确等问题。
  
  二手房怎么交易：
  
  1、在看房的时候一定要多看几套房屋，确认房子的环境没有问题，至少白天晚上都要去看。找到房源后，就要核实房产的状态，可以选择去当地的房地产交易中心查询。达成交易意向后买卖双方签订正式合同。
  
  2、合同既可以到网上下载格式合同，也可以采用房地产交易中心的正式交易合同，不过都还需就细节做一个补充合同。购房者向银行申请贷款，银行会与买卖双方签订一份三方协议，协议中约定有三方权利和义务，其中银行有义务书面通知买卖双方。
  
  3、买受人申请贷款是否通过银行审核，银行贷款放款时间，以及银行如何确保出售人能否如数领取到贷款等。银行把贷款审批下来后，就可以去缴税。买卖双方一起到地税局申请纳税，卖方要承担增值税和个人所得税。若房子是唯一住房且已满5年，则这两项税不用交。买方则需要承担契税。
  
  4、各种税费缴纳完毕后，则需要到房地产登记中心递件、过户。若无中介最好买卖双方约定一起前往领取再交银行。若买方单独去领取，如果买方不去按揭或者拖延按揭的话，卖方的房款难到位。
  
  二、二手房交易的税费
  
  买方
  
  1、契税：成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房,二次购房或大于144平米的税率为3%)
  
  2、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元
  
  3、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%
  
  4、产权转移登记费：50元(每增加1人加10元，买家为单位的80元)
  
  卖方
  
  1、交易服务费：建筑面积(平方米)×3元
  
  2、交易印花税：成交价或评估价(高者)×0.05%
  
  3、土地出让金：成交价或评估价(高者)×1%
  
  4、解困房：成交价或评估价(高者)×1%
  
  5、商品房：土地出让金按基准地价× 3% × 未交土地出让金的建筑面积
  
  6、分摊费用：成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)
  
  7、个人所得税：成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年，且是唯一生活用房的免征)
  
  8、营业税及附加税：成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满二年)
  
  法律依据：
  
  《合同法》
  
  第十二条合同内容】合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
  
  (一)当事人的名称或者姓名和住所;
  
  (二)标的;
  
  (三)数量;
  
  (四)质量;
  
  (五)价款或者报酬;
  
  (六)履行期限、地点和方式;
  
  (七)违约责任;
  
  (八)解决争议的方法。
  
  当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>