买房合同违约应该赔偿多少

  买房合同违约应该赔偿多少
  
  
  买房合同违约赔付不超总房款的20%。
  
  人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任，或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，赔偿就不止以往定金赔偿这么简单了。
  
  新出台的《解释》实际就是《合同法》第44条具体化。 签订正式商品房买卖合同之前，开发商一般均要求购房者签订认购书，并以此锁定购房者及决定销售策略。不过，仅是定金赔偿制约力度完全不够，过去房价的暴跌暴涨都导致了违约事件频发。《解释》的实施，将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。要求赔付的金额不能超过总购房款的20%。同时，定金也仍然需要赔付。如果是开发商违约，就是双倍返还定金，如果是购房者违约，交出去的定金就相当于打了水漂。
  
  二、买房合同违约责任划分
  
  
  1、首先是自然天气的原因，因为自然灾害等原因不能按时交房的或是房屋损毁的，双方的买卖合同自动解约，不算是违约的人为因素。
  
  2、其次是出售房屋的一方，房屋的产权人没有按照指定的时间交房或是房屋还有租住人没有搬走等情况，可以视为房屋的产权人违约，需要出售房屋的一方承担违约责任。
  
  3、出售房屋的一方在交易进行的过程中，私自将房屋转卖他人没有与之前的购买人解除合同的时候，算是出售方违约，应当负责违约金的赔付和解除。
  
  4、出售房屋的一方私自提高交易的价格，以价格变动因素单方面解除合同，违约责任有出售方承担。
  
  5、再有是购买房的违约责任划分，购买房屋的一方没有按照指定的时间内交付房款的，出售的一方有权利解除合同，违约的责任有购房的一方承担。
  
  6、购房的一方单方面解除合同，终止房产交易，违约责任由购房的一方承担。
  
  7、违约责任是由哪一方造成的，就由哪一方负责违约责任承担，只有自然灾害一类的原因，是没有责任承担人的。
  
  三、买房合同纠纷需要的证据
  
  
  1、房屋产权凭证;
  
  2、房屋买卖合同及公证书;
  
  3、有关机关批准买卖房屋的文件;
  
  4、关于房屋交付情况的证明;
  
  5、买卖双方交付、收取房款的凭证;
  
  6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明;
  
  7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据;
  
  8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据;
  
  9、其他证据。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>