引起拆迁房买卖纠纷的因素有哪些？

  引起拆迁房买卖纠纷的因素有哪些？
  
  　　拆迁房与普通商品房还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制，而且许多房屋的权属人也不太明晰，因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时，应擦亮眼睛，多观察多了解，并要注意规避其中的风险。
  
  　　引起拆迁房买卖纠纷的因素有哪些？
  
  第一种：拆迁房房价爆升，卖家后悔了
  
  　　卖方不配合办理过户，买方不能办理过户手续，这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨，原来几十万的房子，现在市场增值百万元，势必造成出售方的心态不平衡，往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的，出售人便不配合过户，买受人只能起诉。
  
  　　法律对该纠纷的审理，会支持买方的主张，卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效，对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续，是在履行交付的义务。不履行义务的，法院可以判其履行。
  
  　　第二种：突然限购导致拆迁房买卖无法完成
  
  　　配套商品房虽具备过户条件，但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素，卖家提出解除合同。
  
  　　列举一个案例，买家是外地人，2009年在上海购房，订立买卖合同之时，上海还没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户，故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后，上海出台限购政策，买家成为了限购对象，无法过户。
  
  　　法院虽支持了卖家的主张，认定限购为不可抗力，合同目的无法实现，但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除，但现房屋价格上涨到110万元，对上涨的差额部分卖家应给付买家。
  
  　　也就是说，一场无法完成的交易，卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此您在签订此类“拆迁房”交易合同时，一定要重视由于过户时间限制，所带来的房产增值或贬值的赔付风险。
  
  　　第三种：拆迁房“一房两卖”引纠纷
  
  　　对于“一房两卖”的类型，主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序：办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等，当然，前提是两份买卖合同购买人均是善意的。
  
  　　对设定抵押的房屋这种类型，抵押权人是善意的，则应当优先保护。
  
  　　第四种：合同一方买卖期间死亡
  
  　　交易中买卖任一方当事人死亡，如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件，可认定为不可抗力，视为符合民法典规定的解除条件。
  
  　　具体来说，遇到五种情况，当事人可以解除合同：
  
  　　1.因不可抗力致使不能实现合同目的;
  
  　　2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示，或者以自己的行为表明不履行主要债务;
  
  　　3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
  
  　　4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的;
  
  　　5.法律规定的其他情形。
  
  　　另外，在此类纠纷中，如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下，则交易合同亦可依法解除。
  
  　　第五种：拆迁房突然冒出多个“房主”
  
  　　配套商品房来源于安置，拆迁安置协议有可能没有明确安置人，安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利，主张合同无效。
  
  　　配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头，在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明，让买受人一目了然，清楚配套商品房的权利人，不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人，较好地规避了此类纠纷风险。
  
  　　然而现在的拆迁通常是安置人不明晣，容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。
  
  　　对此类纠纷，根据《民法典》相关条文，法院一般不会认为配套商品房买卖无效，而是会保护配套商品房合同的效力，支持合同继续履行，而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。
  
  　　针对此类“拆迁房”，买家更应擦亮眼睛，因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”，只有事前多做功课，多核查多了解，才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧，能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>