农村宅基地及住房统一登记对农民有什么好处？

  一、推进农房确权改革
  
  农村宅基地及住房确权登记发证工作，是实施不动产统一登记的一项重要内容。该负责人告诉记者，“实施不动产统一登记以后，原来的宅基地使用权证和房屋所有权证都已停止颁发，现在颁发的是不动产权证。农户的宅基地使用权登记发证率已达94%，但全省农村住房登记发证率还不高。出台《通知》，就是要推进农村住房确权登记发证，依法保障农民群众的合法财产。”
  
  《通知》的出台，有利于明晰农村产权关系，有利于深化农村各项改革，有利于保障农民合法权益，有利于深化农村各项改革。该负责人说：“农村宅基地及住房是农民群众的重要资产。农村多项改革工作，特别是农村土地管理制度改革，都需要有明晰的产权关系作为基础。比如，一些地方正在推进的农村住房抵押、农村宅基地制度改革等试点工作，都需要有相应的权利证书。”
  
  另一个背景是，随着省委省政府“三改一拆”行动的纵深推进，“除隐患、保安全、促转型”治危拆违攻坚战的积极开展，在违建拆除后，对于合法建造的住房农民也有确权的要求。农房确权，也是治危拆违攻坚战行动方案中的重要内容。
  
  “这是一项基础性工作。统一登记有利于国家更好地管理自然资源，有利于更好地保护群众权利。”该负责人强调，《通知》有严格的程序和政策界线，在具体工作中要严格把握各项工作要求。
  
  二、先确地权再确房权
  
  在农村住房的确权政策上，《通知》具有首创精神。为起草这个《通知》，省国土资源厅不动产登记局历时9个月，通过座谈、调研等多种形式征求各方意见，几易其稿，最终确定采用以问题为导向、以土地为基础的思路，遵循“先确地权、再确房权”的工作方法，提出农房确权的分类处理意见和登记要求。
  
  一是严格把握政策界线。“该拆除的拆除、可补办的补办。”该负责人解释说，按照“三改一拆”政策应当拆除的要坚决予以拆除;对符合规定允许补办的应当先处理(处罚)、后补办;对不符合补办审批手续但又确实无法拆除的，经乡镇政府(街道办事处)会同县级规划、建设、国土资源、综合行政执法等部门认定，可以暂时保留违法超占超建的宅基地及住房，违法超占超建面积不予确认宅基地使用权和房屋所有权，只在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明，待今后拆建、翻建时予以拆除。该负责人强调，经依法补办批准的文书是权属来源依据。
  
  二是要严格统一权利主体，要求农村宅基地与住房权利主体应当相符。“房和地的权利人必须相符，可以一人或多人，但是必须相符。如果房、地权利人不相符，就需要重新确定权利主体，两者相符后才可以登记。”针对城镇居民到农村私下“购买”宅基地和住房的情况，该负责人明确表示，城镇居民到农村私下“购买”宅基地和住房，不能依法取得不动产权证。
  
  妥善处理遗留问题
  
  “《通知》的第一部分，明确了历史遗留问题的处理政策。这些政策主要依据国家和我省关于宅基地管理以及村庄和集镇规划管理的相关政策法规。
  
  ——1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前，在确定宅基地使用权的基础上，对宅基地上的房屋按现有实际建筑面积确定房屋所有权。
  
  ——1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，在确定宅基地使用权的基础上，根据已确定宅基地使用权范围内的房屋建筑面积确定房屋所有权;对超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积不予确定房屋所有权。
  
  ——1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施后至2014年3月27日《浙江省人民政府办公厅关于规范农村宅基地管理切实破解农民建房难的意见》(浙政办发〔2014〕46号)文件出台前，在确定宅基地使用权的基础上，对在已确定宅基地使用权范围内的房屋，补办村镇规划审批手续后，按照村镇规划批准的建筑面积确定房屋所有权;对超过村镇规划批准的建筑面积以及超过已确定宅基地使用权范围的房屋建筑面积，不予确定房屋所有权。
  
  ——2014年3月27日后，农民违法占用宅基地或违反村镇规划建房的，一律按现行政策处理。
  
  根据《通知》，我省将加大工作力度，集中精力处理历史遗留问题，完成农村宅基地及房屋历史遗留问题处理和确权登记发证工作。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>