不动产留置权存在吗？留置权成立的要件是什么？

  不动产留置权存在吗？留置权成立的要件是什么？
  
  一、不动产留置权存在吗
  
  只有动产可以留置。因为留置这种法律关系要求转移标的物的占有。
  
  留置是指拥有债权的一方按照合同约定占有债务人的可动资产，前提是债务一方不按照约定履行承诺，此情况之下债权人有权依照担保法留置债务人一些相关财物，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。依照《民法典》（2021年1月1日起施行）规定，承揽合同的承揽人，保管合同、仓储合同的保管人等依法都可以拥有留置权。
  
  二、留置权成立要件
  
  1、债权人已经合法占有债务人的动产：
  
  (1)留置权的主体为债权人：
  
  a、担保法/合同法规定留置权的主体为保管合同/运输合同/承揽合同/行纪合同等债权人;
  
  b、物权法不限制债的发生原因，任何债权人均可成为留置权的主体。
  
  (2)留置的标的物为债务人的财产：
  
  a、留置的标的物必须是债务人所有的动产;
  
  b、留置的标的物不是债务所有的动产的，须符合留置权善意取得。
  
  (3)留置财产必须是动产：
  
  a、不动产不适用留置;
  
  b、有价证券是否可以留置没有明确规定。
  
  (4)债权人已经合法占有债务人的动产：
  
  a、占有方式可以是直接/辅助/间接占有;
  
  b、单纯的持有[不是占有]不能成立留置权;
  
  c、不是依法占有[如侵权占有]不等行使留置权;
  
  d、将留置财产返还给债务人之后，应视为抛弃留置权，不能再主张留置权。
  
  2、债权人占有的动产与债权属于同一法律关系：
  
  (1)担保法第84条第1款、第2款规定采取“牵连关系”说[被物权法修改]：认定标准是留置物与债权来自于同一特定的合同关系。
  
  (2)担保法解释第109条采取“牵连关系”说[被物权法修改]：担保法解释降低了担保法所规定的留置权牵连关系认定标准/牵连关系的构成已不限于债权和留置物来自于同一特定合同关系;
  
  (2)物权法第231条采取“同一法律关系”说：
  
  a、应指同一个法律关系/非同一种法律关系;
  
  b、应当是同时履行抗辩权的一种特例。
  
  3、债务人不履行到期债务：即债权已届清偿期而未获清偿。
  
  a、债务已届清偿期只是留置权成立的条件之一/非留置权实现条件[还需经过宽限期];
  
  b、债权人故意拖延不交付留置物，以等待债权的清偿期届满，不能取得留置权。
  
  从以上对不动产留置权问题的解答可以看出，不动产不适用留置，只有动产才可以留置。法律对于留置权有明确的规定，成立要件中要求债权人必须是合法占有债务人的动产，这就对留置物的对象有了严格的限制，首先是债务人的，其次就是动产。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>