无效土地流转合同的条件是什么？

  无效土地流转合同的条件是什么？
  
  一、 无效土地流转合同的条件是什么?
  
  1、未经发包方(村委会)同意转让土地承包经营权而签订的合同
  
  最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十三条规定“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”根据法律规定，以转让方式流转土地的必须经发包方村委会同意才能有效，否则转让合同无效。
  
  2、未经权利人同意或追认，无处分权人私自流转他人承包土地的流转合同
  
  根据《合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
  
  在农村存在很多无处分权人流转他人土地的情形，比如父亲把外出打工儿子的地包给他人了，儿子把父亲让他耕种的地包给他人了，代管人把别人让他代管土地转让给他人或过户到自已名下等情形。这些情况都属于无处分权人未经授权私自处分他人财产的行为，如果权利人不予追认，无处分权人签订的土地流转合同应认定为无效合同。
  
  3、承包方以土地承包经营权进行抵押或者这抵债的合同
  
  根据最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释第十五条规定“承包方以其土地承包经营权进行抵押或者抵偿债务的，应当认定无效。对因此造成的损失，当事人有过错的，应当承担相应的民事责任”。因此在农村，有的农民朋友为了借款把土地抵押出去签订一个抵押借款合同，还有一些农民朋友借款到期偿还不上了就签订一个“以地抵债”合同用土地偿还借款，按照法律规定这类合同都是无效合同。
  
  4、超过承包期限流转土地超过部分
  
  根据《农村土地承包法》第二十一条规定“耕地的承包期为三十年。”第三十三条第(三)项规定“流转的期限不得超过承包期的剩余期限。”我国农村第二轮土地承包发生在1998年，第二轮承包期限到2027年12月31日结束。因此土地流转不能超过剩余期限，也就是不能超过2027年年底，如果流转期限超过这个期限，那么超过部分无效。
  
  二、土地流转的条件是什么?
  
  (一)以出让方式取得的土地使用权
  
  房地产项目转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条规定的转让房地产的条件。
  
  要按照出让合同约定，已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让;
  
  要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。
  
  这里又分为两种情形，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上;二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。这样规定，其目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。
  
  (二)以划拨方式取得的土地使用权
  
  应符合《城市房地产管理法》第四十条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让房地产开发项目时应具备的条件。
  
  对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让;第二种是可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
  
  对以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续。
  
  1、经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即用于国家机关用地和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地。经济适用住房采取行政划拨的方式进行，因此，经济适用住房项目转让后仍用于经济适用住房的，经有批准权限的人民政府批准，也可以不补办出让手续。
  
  2、私有住宅转让后仍用于居住的;
  
  3、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的;
  
  4、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让;
  
  5、转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的;
  
  6、根据城市规划，土地使用权不宜出让的;
  
  7、县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
  
  在司法实践中，对于无效土地流转合同的具体认定和处理情况，应当严格基于实际的合同效力来进行认定，特别是涉及到造成了严重的犯罪事实的，还需要追究相关人员的法律责任，具体情况还可以报警由司法部门来进行判决处理。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>