开发商获得土地使用权途径有哪些？

  开发商获得土地使用权途径有哪些？
  
  一、开发商获得土地使用权途径有哪些?
  
  开发商土地使用权取得途径是：以出让方式取得国有土地使用权;以协议方式取得国有土地使用权;以转让方式取得国有土地使用权。土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。
  
  二、土地使用权转让的相关规定
  
  1.土地使用权转让公证的管辖。它与土地使用权出让公证的管辖相同。
  
  2.申办土地使用权转让公证应提交的材料。申办土地使用权转让公证，除提交与土地使用权出让公证相同的材料外，还有以下几种：
  
  (1)关于转让人已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资开发利用土地的证明文件;
  
  (2)土地使用权转让合同正本;
  
  (3)土地使用权证件及原土地使用权出让合同正本。
  
  3.对申办土地使用权转让公证的审查。公证处应着重审查以下内容。
  
  (1)当事人提供的证明材料是否属实、有效。
  
  (2)当事人的办证目的。
  
  (3)合同条款是否完备。合同内容应包括：
  
  ①当事人双方的名称、住址，法定代表人的姓名;
  
  ②转让人取得土地使用权的依据与方式;
  
  ③转让土地使用权的依据与方式;
  
  ④被转让土地的位置、面积、用途和其他地上物、附着物;
  
  ⑤地上物及其他附着物是否转让的规定;
  
  ⑥转让期限;
  
  ⑦转让金数额及支付的币种、方式、时间;
  
  ⑧违约责任;
  
  ⑨其他事项。
  
  (4)合同规定的土地使用地块、条件、用途及期限，是否与出让合同和登记文件中载明的权利义务相符。转让活动不对国家土地所有权产生任何影响。
  
  (5)转让方是否已按土地使用权出让合同规定的期限和条件，投资、开发和利用土地。依各国通例，转让方须在对土地进行一定开发之后，才能转让其权利。中国法律亦严厉禁止炒买炒卖土地的合同。
  
  (6)转让价格是否合理，是否符合有关规定。转让价格明显低于市场价格的，应与当地土地管理部门联系，做出调整。中国法律规定，国家在土地使用权买卖交易中有先买权。国家的优先购买权为一项法定权利，不依当事人约定，当事人也不能以约定加以剥夺。这项权利适用于一切国有土地使用权的买卖。
  
  (7)土地用途。需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意，即报经土地管理部门、城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。
  
  (8)登记。土地使用权的转让为不动产物权的变更，须办理登记手续。
  
  (9)被转让的土地使用权有无出租情况。承租人具有物权性质的租赁权。在租赁关系存续期间，出租人可以将国有土地使用权转让给他人(依出售、交换、赠与、继承方式)，但这一行为不能消灭租赁权，承租人仍可对新的土地使用权享有者主张租赁权。同时，承租人还有先买权，即土地使用权享有者将土地使用权出售时，承租具有在同等条件优先购买的权利。
  
  (10)土地使用权有无抵押情况。中国法律规定，国有土地使用权可以抵押。抵押时，地上建筑物、附着物随之抵押。以国有土地使用权抵押，只能抵押土地使用权出让合同规定的使用年限的余期使用权。如果转让方已将土地使用权抵押，则抵押权人具有优先权。
  
  开发商获得土地使用权的具体途径是根据实际的土地开发利用情况而定的，但相关情况的处理是需要由地方政府来制订的，特别是是涉及到土地使用税的收取，还需要根据土地所创造的经济效益来进行办理的，具体情况结合实际而定。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>