买房一方毁约不签合同是违约吗？

  买房一方毁约不签合同是违约吗
  
  不算，只有签订了合同才可以毁约。我国民法典第四百九十条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。意思就是，在书面合同双方当事人签字盖章之后，合同即成立，只要不违反法律规定的几种无效及可撤销相关情形，其就是一份有效的合同，双方当事人应当受到合同条款的约束，双方当事人合同正当权利应当受到法律的保护，那么在购房合同签订以后，即表示合同成立。
  
  二、签订买房合同后反悔会有什么后果
  
  1、若买方上诉法院，可能判决强制过户给买方
  
  法律依据：根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
  
  若买方不接受协商，可以上诉至法院要求卖方必须履行购房合同。当买方满足以下5个条件时，也可主张强制过户：
  
  a.签订的买卖合同有效;
  
  b.购房人具有购房资质;
  
  c.购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;
  
  d.售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;
  
  e.交易房屋未被限制，如查封等;
  
  但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但届时真是得不偿失了。
  
  注意事项：
  
  ①继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
  
  ②法院只可能判决强制过户，但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。
  
  2、买方解除合同并要求卖方承担根本违约责任
  
  一般情况下，房屋买卖合同中都会有一条补充协议："拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的，则甲方(卖方)构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。"
  
  所以，如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约，那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以以诉讼的方式要求售房人承担房屋总价款的20%的违约金;且违约金数额多少是根据实际损失而定。在诉讼过程中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：
  
  a.守约方的实际损失(核心);
  
  b.违约方的恶意性程度;
  
  c.合同履行的程度;
  
  此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
  
  3、双倍返还定金
  
  购房人可通过协商或者诉讼的方式要求售房人双倍返还定金。
  
  有些情况口头协议是可以的，但是有些没有签订合同是根据定金决定的。所以在没有签订合同，但是交了定金也是合同，有一方不进行签订合同也是违约责任，需要按照合同放假总额的百分之二十进行支付违约金，或者是其他的补偿方式。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>