一、普通住宅标准是怎么划分？

  一、普通住宅标准是怎么划分？
  
  
  根据容积率、面积、实际成交价格三个点进行划分的。
  
  
  1、普通住房：
  
  
  住宅小区建筑容积率在1.0(含1.0)以上;
  
  
  单套建筑面积在140平方米(含140平方米)以下;
  
  
  实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
  
  
  2、非普通住房：
  
  
  住宅小区建筑容积率在1.0以下;
  
  
  单套建筑面积在140平方米以上;
  
  
  实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍。
  
  
  二、民用住宅和商用的区别
  
  
  1、土地使用年限不同
  
  
  商业住宅土地使用年限为40-50年;商品住宅土地使用年限为70年
  
  
  2、产权性质不同
  
  
  商品住宅属于商品属性的普通住宅;商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。
  
  
  一般来讲，土地原有的规划性质，如商业、综合、住宅这几类，开发商在签订了土地使用权合同后，是无法改变的。
  
  
  但出于市场的不同需要，开发商可以做出与原有土地使用性质不同的产品。比如在商业性质用地上建设产品定位为住宅的房产，或者在住宅性质用地上建设产品定位为商业的房产。虽然购房者最终取得的产权证的用地性质仍为原来的土地使用权证的土地性质，但购房者可以将房产做其他用途使用。
  
  
  其中，在商业用地上建住宅用房，是近两年由于严格禁止土地协议出让，实行招拍挂后，导致住宅供应大幅减少，稀缺性增强后，开发商开始采用的新兴做法。而在住宅用地建办公用房，就是购房者所熟识的“商住房”(产权70年，但产品定位为办公，建造标准介于住宅和写字楼之间，或者完全就是写字楼的标准)。
  
  
  三、商业性住房的特点
  
  
  1、水电费更贵
  
  
  商住房(公寓)说白了以前是用于开发写字楼的地块，但是现在商品房这么紧俏，所以很多开发商把以前商业用地开发成了商品房，所以诞生了N多的公寓，所以它是商业用水，商业用电，不通燃气。但是不排除有的开发商动用关系，最后把商业用电改为民用电，给通燃气。但是水一般就是商业用水，改不了，目前民用水是3.9元一吨，商业用水7块多一吨。
  
  
  2、商住房(公寓)居住密度大
  
  
  一般从7至20多户都出现过，俗称立体大杂院，居住舒适度大大降低。电梯使用频率过高，坐电梯等候时间过长，楼道有一户在楼道里堆放垃圾，弄得一条楼道臭烘烘的概率要比纯住宅高出很多倍。人多，背景复杂，所以环境很难保障。
  
  
  3、商住房(公寓)几乎没有南北通透户型
  
  
  商住房东南西北都有户型，俗称墩子楼。商住房(公寓)超小户型较多，以40至80为主，总房款要便宜很多，对于资金不太富裕的家庭值得考虑。
  
  
  4、几乎没有绿化和孩子活动的区域
  
  
  一般会隔几层弄一个共享露台供大家活动，不过估计后期会成为堆放废品和停自行车的区域。
  
  
  民用住宅和商用住宅的土地使用年限也是不同的，商业住宅的土地使用年限是 四五十年，而民用住宅的使用年限为七十年。其次就是产品的性质也是不同的，商品住宅属于普通住宅，而商业住宅属于非普通的住宅，其次就是升值空间也不同。
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>