出让国有土地使用权办理流程中手续需要哪些

  
  一、出让国有土地使用权办理流程中手续需要哪些
  
  
  国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》规定
  
  
  原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，应由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
  
  
  (1) 申请书;
  
  
  (2) 《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》 ;
  
  
  (3) 地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明;
  
  
  (4) 原土地使用权人有效身份证明文件;
  
  
  (5) 改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件;
  
  
  (6) 法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
  
  
  (7)注意事项
  
  
  国有土地使用权的出让使用是有期限的，其专业性也较强，因此在出让过程中出让方和受让方须注意相关事项，避免产生纠纷和诉讼。
  
  
  二、国有土地的权属调查
  
  
  出让合同签订之前，要对出让方的出让主体资格进行核实，确认出让方有资产处分权。
  
  
  三、土地出让须符合政府规划
  
  
  国有土地使用权出让的，必须符合土地利用总体规划、城市规划和土地利用年度计划，否则会出现出让行为因违反政策无效等情形。
  
  
  四、土地使用权的出让方式
  
  
  对于商业、旅游、娱乐、住宅及工业用地依法应当采用招标、拍卖、挂牌的方式出让，其他性质用地的可以采用协议方式出让。
  
  
  五、土地使用权出让的签订形式
  
  
  1、土地使用权出让，应当由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面的土地使用权出让合同，同时向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。
  
  
  2、出让合同应该包括地块位置、面积、用途、容积率、土地开发程度、出让年限、投资强度(工业用地)、动工及竣工时间、支付出让金的时间、违约责任等内容，条款内容须清晰、具体。同时，土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
  
  
  六、出让价格
  
  
  1、注意无论是通过招拍挂取得的土地还是协议出让的土地，签订土地使用权出让合同时，出让价格不得低于同类用地的最低价标准，否则就属于违背行政法规禁止规定的无效条款。
  
  
  2、如果土地使用权出让合同约定出让价格不得低于同类用地的最低价标准，出让方或者受让方可以请求按照订立合同时的市场价格交纳土地使用权出让金，如果受让方不同意按照市场评估价格补足出让金，受让方有权请求解除合同并要求出让方对由此造成的损失按过错承担责任。
  
  
  七、合同公证
  
  
  土地使用权出让合同专业性较强，为了确保签订合同的双方履行合同条款，避免产生纠纷和诉讼，对合同内容是否符合有关法律法规及签订合同的双方代表是否具备合法资格等进行公证。
  
  
  八、注意收回土地条件和时限
  
  
  1、土地使用权出让合同应明确规定收回土地的条件，即使土地使用权出让合同没有明确规定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。
  
  
  2、以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
  
  
  ①超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
  
  
  ②满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
  
  
  ③因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
  
  
  国有的土地使用权在进行出让的时候是必须要符合土地的总体的规划的，其次还要符合城市的规划和年度的规划，否则容易出现因为规划不到位违反了相关政策的情形，这样一旦发生就会对土地使用权出让产生影响，所以在规划之前最好要了解一下相关政策。
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>