土地使用权证抵押贷款应该注意什么

  
  一、土地使用权证抵押贷款应该注意什么
  
  
  涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：
  
  
  1.无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。
  
  
  国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
  
  
  2.土地使用权抵押的前提。
  
  
  房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
  
  
  3.抵押须有书面文件。
  
  
  土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。
  
  
  4.土地使用权与地上建筑物一致的原则。
  
  
  在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
  
  
  5.保险问题。
  
  
  土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。
  
  
  6.土地使用权抵押时，应办理登记手续。
  
  
  如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。
  
  
  7.土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。
  
  
  一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
  
  
  8.董事会的决议。
  
  
  抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。
  
  
  9.应请律师出具法律意见书。
  
  
  为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。
  
  
  10.土地使用权抵押时应办理公证手续。
  
  
  因为土地使用权抵押涉及的是不动产抵押，标的重大，所以在签署土地使用权抵押协议时，抵押双方应到国家公证机关办理公证手续。
  
  
  11.处置抵押物时，应申请房地产管理机构予以协助。
  
  
  抵押人在抵押协议规定的期限内未能履行义务，或者抵押人在协议有效期间解散或破产时，抵押权人可以根据国家有关法律和抵押协议的规定处分抵押物——土地使用权。在处理土地使用权时，抵押权人应当申请土地管理部门协助处理所抵押的土地使用权，并办理土地使用权过户手续。
  
  
  12.抵押权的终结。
  
  
  土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。
  
  
  综上所述，在土地使用权证抵押贷款的时候，需要注意几个法律问题，以保证抵押的活动能够正常的进行。而对于签订书面文件的时候最好聘请律师来为自己解决相应的事务，这样才能保证自己的合法权益不受到损害。
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>