房产登记错误的救济措施有哪些？

  房产登记错误的救济措施有哪些
  
  一、房产登记错误的救济措施有哪些
  
  方法一、申请更正登记
  
  《中华人民共和国物权法》第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记”。所以，如果遭遇了不动产登记错误的情形，权利人、利害关系人可以拿登记申请书、申请人的身份证明、证明房屋登记簿记载错误的材料向房屋登记部门申请更正登记。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。
  
  方法二、申请异议登记
  
  实际生活中，往往大部分的权利人不同意更正登记，利害关系人又该如何维护自己的合法权益呢?这就要用到第二招。《物权法》第十九条第二款规定：“不动产登记 簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”如果权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记，但请注意，异议登记后，利害关系人需要在15日内向法院起诉。异议登记的作用就是将不动产目前的登记状态暂时封存，以防止权利人转移或出卖该不动产。
  
  方法三、提起民事诉讼
  
  在实践中，大部分当事人对不动产的归属有异议，产生争议的根源在于对物权变动的民事法律关系有异议，当事人要求转移登记，应直接提起民事诉讼。从司法实践来看，大致包括两类案例：
  
  (1)进行不动产物权变动的原因行为(如买卖合同)无效或被撤销，致使登记的权利人和真实的权利归属人不一致而产生纠纷;
  
  (2)无权处分人处分他人财产并办理了登记，真实权利人(包括共有人)和善意取得第三人同时主张权利而产生纠纷。上述案例中，登记对决定物权归属的作用是有限的，登记行为并不构成对民事诉讼的障碍。当事人应该直接提起民事诉讼，通过法院判决物权的归属。
  
  方法四、提起行政诉讼
  
  当事人认为登记机构未尽审查义务，违反登记程序致使不动产登记记载的权利人与真实权利人不一致的，应提起行政诉讼。但在行政诉讼中，法院只能对登记行为的合法性进行审查并做出撤销登记或维持登记的判断，并不能最终解决当事人间的不动产权属争议。涉及物权变动原因行为的民事纠纷，应告知当事人另行提起民事诉讼。在一些案件中，当事人既对物权归属存在争议，不动产登记行为合法性也存在疑义的，可以分别提起民事诉讼和行政诉讼。两种诉讼的审理对象不同，可以同时进行。但这类案件往往由于案情较为复杂，可能出现一个审判需以另一审判结果为审理依据的情形，这时就需要中止一个诉讼程序。
  
  二、无法办理或长期得不到房产证的18种情况
  
  1.开发企业已经破产或被取消资质，无法继续办理楼盘的大确权;
  
  2.开发商没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金;
  
  3.开发商将土地或房屋抵押给银行或建筑队等，债务尚未清偿完毕;
  
  4.开发商没有完成竣工备案工作;
  
  5.开发企业将房屋重复销售(未经合同备案)，导致无法办理房产证;
  
  6.楼盘被法院查封;
  
  7.开发商没有取得建筑面积实测数据;
  
  8.商品房出现面积误差，在一定范围内的超面积需按规定补缴或退回购房差额，在面积误差未解决的情况下，将导致无法办理产权登记;
  
  9.开发商没有按整体规划建设小区配套设施，或未移交小区配套用房，无法通过综合验收;
  
  10.开发商不及时办理“大确权”;
  
  11.开发商不配合提供办理“小房产证”的相关资料;
  
  12.开发商与小业主存在纠纷，扣着本该发给小业主的房地产证不发;
  
  13.房屋契税尚未缴纳;
  
  14.公共维修基金尚未交付;
  
  15.提交办理房产证的文件不合格;
  
  16.个别购房者购房入住后进行违章搭建，致使规划部门不予核发房屋竣工验收合格证;
  
  17.房产证办理部门无正当理由拖延办理或不予办理;
  
  18.代办产权的单位或人员(律师、代理公司)违规操作。
  
  房产证上面登记的信息有误，那么可能会影响到权利人实现自己的权利，对收益、处分等造成影响。因而，一旦发现登记错误，就应该根据实际情况，尽快采取措施更正，避免自身利益受到损害。而在购房的时候发现对方房产登记信息有问题的，建议暂时先不要贸然购买，先搞清楚产权归属，之后再协商购买的事宜。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>