征收中，停产停业损失如何评估？

  征收中，停产停业损失如何评估？
  
  　　拆迁是一种特定的法律行为。拆迁也是随着城市化进程的加快而兴起的。那么，什么是拆迁?拆迁补偿有哪些?房屋拆迁补偿流程有哪些?在拆迁过程中，需要注意哪些规定?
  
  
  一、征收中，停产停业损失如何评估?
  
  停产停业损失主要包括两个方面，一方面是经济损失，即因停产、停业使被拆迁人失去获得利润的机会;另一方面是因拆迁导致的费用支出：比如停产停业期间职工的工资、福利费、各种保险等社会基金。企业因拆迁倒闭、解散后职员的安置费用等。这些费用应当由被征收人提供证据，征收人根据这些证据与被征收人共同协商确定，而没有必要专门委托评估机构进行评估。
  
  房屋征收活动中停产停业损失的补偿的一般有以下几类：
  
  (1)设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;
  
  (2)设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;
  
  (3)生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;
  
  (4)停产停业期间职工(包括离、退人员)工资、福利费、各种保险等社会基金;
  
  (5)企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用、经济补偿金;
  
  (6)为特定经营环境而设的装饰物的报废损坏的费用;
  
  (7)生产、经营证照的重新办理或变更的费用;
  
  (8)因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
  
  二、实践中对停产停业损失补偿方式具体分为以下7种情况：
  
  1.以被征收房屋的总体价值的一定比例计算
  
  例如，《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》规定，拆迁非住宅房屋造成停业，属于营业用房的，应给予不超过拆迁补偿款8%的补偿;属于非营业用房的，应当给予不超过拆迁补偿款5%的补偿。
  
  2.按房屋面积计算
  
  上海规定，因拆迁造成停产停业损失的，补偿标准按照被拆除房屋建筑面积300-400元/m2 计算，由拆迁当事人协商确定。
  
  3.根据经营收入、利润等指标确定
  
  深圳规定，拆迁合法经营性房屋引起停产、停业的，能依据完税证明提供利润标准的，给予3个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按照上年度同行业月平均税后利润额计算或者按照同类房屋市场租金，给予3个月的补偿。
  
  4.区分企业用房是住宅用还是非住宅用
  
  如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》规定:
  
  (1)非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为： 停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金 月净利润×修正系数 员工月生活补助)×停产停业补偿期限
  
  ①用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金，由房地产价格评估机构评估确定。
  
  ②月净利润是指生产经营者利用被征收房屋，在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
  
  ③修正系数基准值为1，根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正，修正调整幅度不得超过20%。
  
  ④员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间，每月支付给员工的基本生活保障补助，员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
  
  员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
  
  (2)用住宅房屋从事生产经营活动，按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费，具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。
  
  5.按照营业年限计算
  
  一般是在确定税基后，根据营业年限确定相应的补偿倍数。
  
  6.由评估机构进行评估
  
  由有资质的评估机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果进行补偿。
  
  7.据实补偿，协商确定
  
  由被拆迁人提供相关材料证明停产停业损失的数额与拆迁人进行协商确定，补偿期限为停产停业的时间。
  
  若涉及到对企业进行征收拆迁，那么除了本身需要对被征收企业的厂房、设备、占用的土地作出补偿之外。因为停产停业势必会影响到企业的正常生产经营，从而造成利益的损失，于是这部分也是需要作出补偿的。格外，在停产停业期间，企业的职工无法正常工作，因此也需要对职工的工资、福利费、安置费等作出补偿。
  
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>