一、买卖不破租赁需要在合同里体现吗?

  一、买卖不破租赁需要在合同里体现吗?
  
  买卖不破租赁一般不需要在合同里体现，房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：
  
  (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;
  
  (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况;
  
  (三)租金和押金数额、支付方式;
  
  (四)租赁用途和房屋使用要求;
  
  (五)房屋和室内设施的安全性能;
  
  (六)租赁期限;
  
  (七)房屋维修责任;
  
  (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;
  
  (九)争议解决办法和违约责任;
  
  (十)其他约定。
  
  二、买卖不破租赁的要式条件
  
  首先，租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：
  
  第一、租赁合同已成立并生效(现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断);
  
  第二、租赁物已交付承租人(现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断);
  
  第三、所有权发生变动是在租赁期间(现实生活中主要从承租人对于租赁物的使用是否承担了维护义务如缴纳水电费、物业管理费等方面判断);
  
  第四、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
  
  具备上述条件，即使买受人不知道该租赁合同存在，租赁法律关系仍然能够对抗该买受人。
  
  其次，租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：
  
  第一、 不影响租赁合同的效力;
  
  第二、在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束;
  
  第三、 如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付、的租金效力自动及于受让人。
  
  在合同当中不仅不需要体现买卖不破租赁，法律上甚至都没有强行规定房东卖房子的时候必须要告知租客，但实际操作中在买方厌烦的过程中，租客都会知道的，租客本身也不能左右房东卖房的这种决定，关键是二手房买卖合同中要提前写清楚房子是承租状态。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>