一、善意取得能否破除买卖不破租赁?

  一、善意取得能否破除买卖不破租赁?
  
  不能破除买卖不破租赁，善意取得又称为即时取得，无权处分人将其财物(动产或者不动产)转让给第三人，如受让人在取得该财物时系出于善意( 合理对价 公示)，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。买卖不破租赁原则是应当遵守的，在城镇房屋租赁合同中同样如此。
  
  出租人和承租人订立了租赁合同，在租赁期间，出租人出卖租赁房屋，是可以的，第三人作为买受人可以买到该房的所有权，但在这个租赁房屋上存在的租赁关系不能消灭，必须承认该租赁关系，不能打破现存的租赁关系。受让人与承租人产生新的租赁关系，构成债的转移，承租人向新的出租人交纳房租，继续履行租赁合同。买卖不破租赁规则设立的目的，是保护承租人的租赁权。通常认为，在一个租赁关系中，承租人是弱者，因此要给承租人更多的保障，因此，即使出租人把房子卖了，租赁关系仍然存在，买受人不可以破坏这个合同租赁关系。
  
  二、 司法解释
  
  司法解释第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”这里规定的规则是：
  
  1、承认买卖不破租赁规则，“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。这就是买卖不破租赁的原则。
  
  2、规定买卖不破租赁的两个例外：一是租赁房屋在出租前已设立抵押权，抵押权人实现抵押权，买卖不破租赁原则不能对抗抵押权的实现，抵押权人实现抵押权，可以买到租赁房屋的所有权，并且实际占有，解除原来的租赁关系。二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的，也不受买卖不破租赁规则的影响。
  
  3、如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。
  
  善意取得的适用条件与买卖不破租赁的适用条件是不同的，两者并不能进行竞合使用，具体情况下应当严格按照法律规定的情况来进行处理，特别是对于是否适用于买卖不破租赁的情况应当进行明确的认定，当事人有异议的应当申请诉讼来解决。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>