棚改拆迁，签订补偿协议时需要注意些什么？

  棚改拆迁，签订补偿协议时需要注意些什么？
  
  　　一、棚改拆迁，签订补偿协议时需要注意些什么?
  
  　　1.明确拆迁人与被拆迁人主体资格
  
  　　签订拆迁安置补偿协议的第一项内容即是要明确拆迁人与被拆迁人的主体是谁。一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《民法典》第一百四十三条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。
  
  　　2.拆迁行为的前提
  
  　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四百六十四条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
  
  　　可见拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准、取得拆迁许可证外，还需要具备实质的前提，即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。
  
  　　3.被拆迁房屋概况
  
  　　被拆迁房屋概况是否明晰，将影响被拆迁人可得的补偿款是否恰当合法。
  
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四百七十六条
  
  对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
  
  　　4.约定拆迁安置补偿事宜
  
  　　拆迁安置补偿事宜的约定共分两部分：
  
  　　(一)拆迁房屋补偿费。
  
  　　(二)搬迁补助费及临时安置补助费。
  
  　　(三)其他补偿费。
  
  　　5.协议履行的约定
  
  　　(一)补偿费的支付。
  
  　　补偿费的支付应当包括两部分内容，一是产权交换房屋的交付;另一是补偿款的支付。
  
  　　a.房屋的交付:
  
  　　(1)交付时间须约定。
  
  　　(2)交付内容须约定。
  
  　　b.补偿款的支付。
  
  　　(二)房屋的腾退。
  
  　　被拆迁人房屋的腾退是房屋拆迁人权利实现的表现之一，是拆迁安置补偿协议实现的后果。如果约定的腾退时间届至而被拆迁人没有履行义务的，
  
  　　拆迁人可以提出申请继而引起强制拆迁程序，以保证拆迁工程的顺利进行，并保证工程项目总体进度的正常实施。同样，对于被拆迁人来说，腾退房屋的约定限制了其对房屋享有的占有、使用与收益等权利，其权利期限截止到腾退房屋的时间。
  
  　　(三)房屋等不动产权利的注销。
  
  　　6.其他事项的约定
  
  　　(一)违约责任。
  
  　　(二)纠纷的处理。
  
  　　(三)协议的效力。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>