一、租赁抵债与买卖不破租赁关系是什么?

  一、租赁抵债与买卖不破租赁关系是什么?
  
  不可以。根据《民事裁定书》【(2014)民申字第215号】规定：债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，故不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。
  
  此外，根据《物权法》第190条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
  
  买卖不破租赁原则，系指除非法律另有规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即租赁物的所有权被出租人以赠送或出售等方式转移给他人的，受让租赁物的人须继续履行该租赁物上的已经设定的租赁合同。同时，在抵押关系中，亦受“买卖不破租赁”原则的约束。
  
  《合同法》第229条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  
  《物权法》第190条 订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
  
  以租赁形式抵偿债务，是否适用“买卖不破租赁”原则?
  
  按照目前的司法实践，以租赁形式抵偿债务的，不适用“买卖不破租赁”原则。
  
  浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条：“执行机构审查租赁合同的真实性，如何把握标准?
  
  答：执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或者有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。”
  
  根据我国的相关规定对于租金抵债的情形只适用于房屋的所有权还在债务人手中，如果是房屋所有权进行变更的话那么就不存在进行租赁抵债，因为租赁抵债和其他的房屋租赁不一样。因为租赁抵债并不存在事实交易，所以不适用买卖不破租赁。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>