一、买卖不破租赁法院拍卖怎么办?

  一、买卖不破租赁法院拍卖怎么办?拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。倘若承租人明知承租的房子有可能被变卖还与出租人订立租赁合同，风险自负;若查封前租赁关系已存在，则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁合同当然适用于债权人，对债权人具有法律拘束力。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。二、买卖不破租赁适用的条件有哪些?“买卖不破租赁”作为一个原则，适用该原则必须具备四个条件：1、存在合法有效的租赁合同。要适用该原则，在租赁物所有权让与时，租赁合同应该已经成立并生效。需要注意的是，根据《民法典》的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。租赁物的所有权已经让与给了第三人也是“买卖不破租赁”制度适用的必要条件，如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，该制度就无法适用。3、租赁物已经交付于承租人。这里所说的交付，除指出租人已经交付租赁物外，还需承租人继续占有租赁物。一方面，承租人未占有说明其对租赁物没有使用收益，无此收益则失去了强化租赁权的基础;另一方面，承租人占有不能起到公示作用，为维持交易安全，不应赋予租赁权对抗力。综上所述，如果房屋在正常租赁期满，因为法院强制执行要拍卖的，拍卖后租客不再享受对房屋的租赁权，这种情况是买卖不破租赁的例外情况。对于设立抵押登记的房子，之后出租的，不管是之后买卖还是法院拍卖，租客都不能再以买卖不破租赁为由继续占用。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>