一、买卖不破租赁的除外情形有哪些？

  一、买卖不破租赁的除外情形有哪些
  
  1、当事人在签订租赁合同时有相反约定的;
  
  2、当事人在签订租赁合同前，租赁物上已经设立抵押权，租赁合同履行期间因抵押权人实现抵押权导致租赁物的所有权发生变动的;
  
  3、当事人在签订租赁合同前，租赁物已经被人民法院依法查封的。
  
  二、买卖不破租赁的法律规定有哪些
  
  1、最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”
  
  2、《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”;第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”;
  
  3、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定”;“房屋所有人出卖出租房屋，须提起三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。”
  
  4、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。
  
  5、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
  
  第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  在租赁期间，相关的租赁双方应按照我国的法律规定。签订相关的租赁合同，这类租赁合同应包含相关的租赁房屋、租赁时间、租赁权益。保护自身的合法权益，和相关的房屋房东的合法权益。避免这类房屋产生相应的租赁纠纷。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>