城中村改造征收补偿低，无证房、违建房零补偿?

  一、城中村改造征收补偿低，无证房、违建房零补偿?　　最高法曾在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》中解释：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求按照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。　　对已经转为国有土地的，一般会提供货币补偿或是产权调换两种方试。　　1、选择货币补偿的　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括;(一) 被征收房屋价值的补偿;(二)
  因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三) 因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。　　对于补偿标准，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。　　最高人民法院曾不止一次的说过，城中村房子拆迁，如果是货币补偿方式，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，争取不得低于同地段的类似房地产的市场价。简单通俗点来讲就是房子结构、年限差不多的房子的市场价格。　　2、选择产权调换的　　产权调换必须是拆一还一的原则，这也是最低的标准。但各地在实践过程中其补偿不尽相同，有的地方是按照1：1.2，有的则是按照1：1.5。但选择产权调换的，得根据各地的经济发展情况进行调整。如果低于1：1的补偿标准，那显然是不合理的。　　其次，政府也可以结合实际情况设置拆迁奖励，但老百姓应当要注意，如果奖励设置过高，甚至是高于房屋价值的的奖励，就要保持清醒了，很有可能这些奖励本身就是合理补偿中的一部分。因此凯诺律师建议大家，对于拆迁高奖励的诞生，一定要拿自己的实际情况来作一个衡量，看看是否能够满足原有生活水平不被降低。　　“无证不等于违建：无证房是否能够获得补偿必须要经过相关部门的认定。认定为合法建筑的，应当给予补偿;认定为违法建筑的，不给予补偿。”　　二、以下几种情况，无证房也可以获得全额补偿　　1、历史存留的房屋。一些建筑形成于70年代，或是更早，在当时只需要相关的建房许可证就可建房，如果以现行法规定为依据将其归为违章建筑，这显然是不合理的。此类无证房屋应给予全额补偿。　　2、农村的房屋和城市中的农建房。最开始因法制不够健全导致建房管理较松，对产权方面没有明确的规定，因此农村有很多无证房。此类无证房屋不等于违章建筑，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。　　3、房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置　　任何地方的房屋在进行拆迁时都不得低于原本的生活保障，而且补偿是可以进行协商的，所以被拆迁人可以与拆迁方协商，不满意条款，可以进行行政诉讼和行政复议，法律可以保障你的权益
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>