一、买卖不破租赁适用于开发商吗?

  一、买卖不破租赁适用于开发商吗?
  
  买卖不破租赁适用于开发商，从买卖不破租赁原则的确立过程可以看出，该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。
  
  《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力
  
  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  二、购买二手房的注意事项有哪些?
  
  购买二手房时应注意以下问题：
  
  1、产权是否可靠。
  
  需注意产权证上的名字与房主是否一致，产权的性质和内容，包括面积、地址及标准价房的分配比例。同时，还要验看正本、查询产权证的真实性。此外，还要知晓二手房是成本价房还是标准价房或者是经济适用房，产权性质的不同牵涉到成交过程的复杂程度，也牵涉到买房收益的分配问题，最终影响到二手房买卖合同的签订。
  
  2、原单位是否允许转卖。
  
  需确认原单位是否同意出让及与原产权单位确认利益的分配办法，标准价购买的公房出让是存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，买主应当对此有所了解。此外，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，上述单位一般被列为特殊单位，这种公房单位没有同意之前，不可能取得上市资格。
  
  3、是否有私搭私建部分。
  
  需注意是否占用公共空间，是否有改动过房屋的内部结构，是否有牵涉到面积计算的结构改动，在购买时应该将这些因素考虑到，并将额外增加的面积刨除在房价计算之外，当然了，这需要和房主具体协商了。
  
  4、确认所购二手房的准确面积。
  
  产权证上一般标明的是建筑面积，买主还需了解使用面积和户内的实际面积。
  
  5、认真观察房屋的内部结构，注意户型是否合理，管线是否太多，二手房是否带装修，另外，还要所要房屋的内部结构图，以便日后装修。
  
  6、查询物业的管理水平，包括提供服务的内容和水准、保安、保洁、绿化的水准及基本生活设施的管理。
  
  7、考察房屋的市政配套，主要包括水、有线电视、供电容量、电线、电话线、煤气、天然气、热水、暖气。
  
  综上所述，买卖不破租赁不仅适用于开发商，同样也属于自然人或个体工商户，只要转让的标的物是不动产就行了，并且不动产本身没有被查封即可。开发商在经营的过程当中也有可能把已经租赁出去的土地使用权再次对外转让，交易细节以实际合作过程为准。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>