买卖不破租赁是否包括无偿使用

  买卖不破租赁是否包括无偿使用
  
  适用买卖不破租赁制度，需要满足相应的条件，否则的话就是不适用的。而其中就要求双方之间存在合法有效的租赁合同，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人，租赁物已经交付于承租人，最后所有权发生变动是在租赁期间内。
  
  由此可见，在无偿适用房屋的情况下，是否适用买卖不破租赁需要区分不同的情况：
  
  1、双方之间不存在租赁关系的无偿适用
  
  在这种关系下，首先双方之间就不满足“存在合法有效的租赁合同”的条件要求，自然在无偿使用的情况下，不适用买卖不破租赁制度。但如果双方表面没有签订租房合同，但实际上成立事实租赁关系，这种情况下，虽然不管是有偿还是无偿使用，其实都是适用买卖不破租赁制度。
  
  2、双方存在合法有效租赁关系，但实际却是一方无偿使用另一方的房屋
  
  双方存在合法有效的租赁关系，但实际出租人并没有收取承租人的租金。这在符合其他条件的情况下，其实也是适用买卖不破租赁制度的。也就是说适用买卖不破租赁，并不是看成立租赁关系的双方之间，是否属于有偿租赁。
  
  二、买卖不破租赁竞合冲突
  
  与租赁权的规定一样，我国《民法典》对抵押权的规定也是我国法律对财产权利所确定的一项重要的民事法律制度。租赁权和抵押权同是关于财产的权利，租赁权是债权，抵押权是物权，自然，二者会经常发生竞合或冲突。
  
  这种竞合或冲突通常有两种情况：
  
  一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立。另外,租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此这种情况下，仍然适用买卖不破租赁的规定。
  
  二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用买卖不破租赁，仍然适用 “先物权后债权，物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务，可以通过变卖抵押物用于清偿债务。
  
  抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，以抵押财产出租的，限制适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  综合上文的介绍，相信大家也已经了解在无偿使用房屋的情况下，是否适用买卖不破租赁，这个要区分不同的情况加以分析、讨论。在符合买卖不破租赁其他条件要求的前提下，只要双方当事人之间建立了租赁关系，而不考虑这个租赁关系是否通过书面形式确认，同时也不考虑是有偿租赁还是无偿租赁，其实这个时候都是会适用买卖不破租赁原则的。但如果，双方当事人之间本身就不构成租赁关系，这种情况下不满足条件要求，自然不适用。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>