一、买卖不破租赁的成立要件包括哪些?

  一、买卖不破租赁的成立要件包括哪些?1、租赁物的租赁法律关系已经形成，主要具备如下认定标准：(1)租赁合同已成立并生效(现实生活中主要从租赁合同是否办理登记、备案等方面判断);(2)租赁物已交付承租人(现实生活中主要从租赁物是否由承租人实际占有、使用等方面判断);2、租赁物在租赁期间发生所有权变动产生租赁关系自动延续的法律事实，主要认定标准：(1)不影响租赁合同的效力;(2)在承租人与受让人之间无须另行订立租赁合同，受让人在受让该租赁物的所有权时就与承租人产生了租赁合同关系，成为一个新的出租人，继承原出租人的权利和义务，受让人要受该租赁合同的约束;(3)如果出租人没有将所有权变动的事项通知承租人，承租人向原出租人支付的租金效力自动及于受让人。二、法院查处不动产能否适用买卖不破租赁原则?在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。执行债务人擅自处分被查封的房产行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。综上所述，买卖不破租赁是一项重要制度，对于承租人的租赁权是一种保障。对于符合买卖不破租赁构成要件的，承租人才能主张权利。这些要件包括存在真实合法租赁关系、租赁物产权过户发生在租赁合同期限内及承租人已经实际占用租赁物等。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>