一、买卖不破租赁未入住有效吗?

  一、买卖不破租赁未入住有效吗?这样也是有效的，出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。1、存在合法有效的租赁合同要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。3、所有权发生变动是在租赁期间内“买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。二、不适用买卖不破租赁原则的情形有哪些?我们把租赁权作为准物权来加以理解，会发现如有其它物权的设立在租赁权之前，那么租赁权自然可以得到破除。1、抵押权或者他物权设立在前的，并经过公示的，则权利实现时不适用买卖不破租赁。2、查封在前，并经过公示的，不适用买卖不破租赁。3、在城镇房屋租赁合同中，如同时存在几个有效的租赁合同，房屋转让前设立的租赁合同，如承租人未及时入住的，则有可能破除买卖不破租赁。综上所述，买卖不破租赁是民法上的重要原则，作为房屋的承租人，可以在房屋买卖后继续使用房屋。双方签订房屋租赁合同，即便承租人没有入住，也可以适用这个原则。当然这里要注意，房屋买卖必须发生在合同有效租赁期限内。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>