一、拍卖房买卖不破租赁不适用的情况是什么?

  一、拍卖房买卖不破租赁不适用的情况是什么?
  
  原则上，“买卖不破租赁”应当适用于拍卖财产。租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”因此，以抵押财产出租的，限制适用“买卖不破租赁”原则，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  在如今房价飞涨的时代，通过法院拍卖取得房屋所有权已经逐渐成为一种规避高房价的新方式。但是作为房屋购买人，在拍卖时一定要留意该房屋上是否存在权利瑕疵，而作为房屋的承租人，在签订租赁合同之前也要预先留意该房屋是否已经被法院查封，以防范不必要的法律纠纷。
  
  二、买卖不破租赁的前提条件有哪些?
  
  1、存在合法有效的租赁合同
  
  要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时
  
  2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
  
  租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
  
  3、所有权发生变动是在租赁期间内
  
  “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
  
  综上所述，法院在执行财产的时候，经常会对涉案房屋进行司法拍卖，如果房屋在出租之前就设立抵押或者被法院查封冻结的，就不能适用于买卖不破租赁原则。房屋先被法院查封的，如果承租人明知情况还继续租赁的，因为产权变化造成合同解除的后果由其自己承担。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>