一、买卖不破租赁另有约定的除外包括哪些?

  一、买卖不破租赁另有约定的除外包括哪些?买卖不破租赁另有约定的除外包括房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;房屋在出租前已被人民法院依法查封的。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。根据上述规定，买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。二、买卖不破租赁受到约定限制和法定限制：①当事人另有约定除外：买卖不破租赁受当事人另有约定限制;②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁受限制;③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”买卖不破租赁“受限制。民通意见第119条、承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。我们国家所规定的买卖不破租赁规则，实际上对于租赁者来说是一种法律层面上的权利保护，但是它也有一些例外的情况，比如说当事人在签订租赁的合同当中就已经明确的约定了不受该规则的限制，除此之外，如果是之前设定的有抵押权的话，也不受限制。因为不仅要包括租赁者的合法权益，还需要考虑到抵押权人的平等权利。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>