无偿租赁买卖不破租赁是否适用

  无偿租赁买卖不破租赁是否适用
  
  适用买卖不破租赁制度，需要满足相应的条件，否则的话就是不适用的。而其中就要求双方之间存在合法有效的租赁合同，出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人，租赁物已经交付于承租人，最后所有权发生变动是在租赁期间内。
  
  由此可见，在无偿适用房屋的情况下，是否适用买卖不破租赁需要区分不同的情况：
  
  1、双方之间不存在租赁关系的无偿适用
  
  在这种关系下，首先双方之间就不满足“存在合法有效的租赁合同”的条件要求，自然在无偿使用的情况下，不适用买卖不破租赁制度。但如果双方表面没有签订租房合同，但实际上成立事实租赁关系，这种情况下，虽然不管是有偿还是无偿使用，其实都是适用买卖不破租赁制度。
  
  2、双方存在合法有效租赁关系，但实际却是一方无偿使用另一方的房屋
  
  双方存在合法有效的租赁关系，但实际出租人并没有收取承租人的租金。这在符合其他条件的情况下，其实也是适用买卖不破租赁制度的。也就是说适用买卖不破租赁，并不是看成立租赁关系的双方之间，是否属于有偿租赁。
  
  二、买卖不破租赁相关法律规定
  
  1、合同法
  
  比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
  
  2、民通意见
  
  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  综合上文的介绍，相信大家也已经了解在无偿使用房屋的情况下，是否适用买卖不破租赁，这个要区分不同的情况加以分析、讨论。在符合买卖不破租赁其他条件要求的前提下，只要双方当事人之间建立了租赁关系，而不考虑这个租赁关系是否通过书面形式确认，同时也不考虑是有偿租赁还是无偿租赁，其实这个时候都是会适用买卖不破租赁原则的。但如果，双方当事人之间本身就不构成租赁关系，这种情况下不满足条件要求，自然不适用。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>