一、违反买卖不破租赁法律责任承担方式有哪些?

  一、违反买卖不破租赁法律责任承担方式有哪些?
  
  责任承担方式有进行违约赔偿和解除租赁合同等，买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
  
  如果租赁合同一方违约的，应当依约定及相关法律规定相应的法律责任。《中华人民共和合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  
  二、买卖不破租赁原则的法律效力是怎样的?
  
  《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  根据上述规定，买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，原租赁合同对承租人和新房主继续有效，承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  但是，买卖不破租赁受到约定限制和法定限制：
  
  ①当事人另有约定除外：买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制：受房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，买卖不破租赁受限制;
  
  ③事前查封限制：房屋在出租前已被人民法院依法查封的，”买卖不破租赁“受限制。
  
  三、买卖不破租赁在哪些领域限制适用?
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  虽然对于承租人享有的承租权，古今立法者的态度经过了从“买卖击破租赁”到 “买卖击不破租赁”的变迁，逐步体现出一种租赁权物权化的趋势，但是，法律对租赁权效力的特殊规定只是强化了债权的效力，从而达到对租赁人权利保护的目的，但租赁权的性质不因此而改变。
  
  3、破产财产处理过程中的限制适用
  
  在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  买卖不破租赁原则适用之后，不动产的买方就有权向不动产的承租方收取租金，因为此时买方是不动产的所有权人，但是如果是承租方在订立租赁合同时，一次性将租金缴给了原所有权人的，买受人可以直接在不动产的买卖价款中将租金抵消或者是要求出卖人支付相应的租金。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>