一、转租是否适用买卖不破租赁?

  一、转租是否适用买卖不破租赁?租户是否具有转租的权利，取决于租户与房东的具体约定。在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物转让他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”但从该条款看，并没有明确规定未经出租人同意转租的合同属于无效合同，并且转租行为仅仅涉及到出租人、承租人、次承租人三方的私人利益，合同的继续履行并不会损害国家利益和社会公共利益，因此该条款不属于效力性强制性规定，未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于合同无效的情形，依法应予保护。保护次承租人的合法权益，有利于维护社会经济秩序的稳定，也符合法律鼓励交易的目标和精神。当前，房屋转租甚至连环转租现象在现实生活中大量存在，对于转租行为而言，只要承租人与次承租人签订的转让合同不存在损害出租人的合法权益，不涉及损害国家利益、社会公共利益、集体利益或者第三人合法利益，不违反法律规定的情形，则法律应充分保护市场交易，保护善意第三人的合法权益。二、不适用买卖不破租赁的情况有哪些?租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。如果双方当事人另有约定，如果出租人和承租人在租赁合同订立时就约定不受买卖不破租赁原则约束的，即约定只要卖房就解除租赁合同的，那等于约定了一个附解除条件的合同，当然不受买卖不破租赁原则的约束。综上所述，买卖不破租赁的例外情况很少，仅存在于房子存在抵押或者被法院查封的情况下。在房屋租赁市场上，转租行为并不少见，转租也在买卖不破租赁范围内，作为合法的转租行为，次承租人对房子的租赁权可以在房子买卖的时候得到保障。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>