一、恶意买卖不破租赁的怎么办?

  一、恶意买卖不破租赁的怎么办?
  
  可以要求不动产的买受人进行违约赔偿或者是直接解除合同，向人民法院起诉，但是需要注意的是起诉时必须提供相应的恶意买卖不破租赁的证据材料，人民法院才会予以立案。
  
  民法典第七百二十五条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。可见，立法实行租赁权物权化，即不动产在租赁关系存续期间发生物权变动的，对租赁关系不产生影响，买受人不能因此要求承租人返还租赁物，从而强化了债权效力，这在法理上称为买卖不破租赁。该原则作为突破合同相对性的例外情况之一，要求租赁权的产生发生在物权变动之前。
  
  二、对抗买卖不破租赁的具体情形有哪些?
  
  1.租赁物是动产的。因为动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。此外，如果对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，则不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用。
  
  2.先抵押后出租的。根据法律的规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
  
  3.被查封后出租的。查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。
  
  因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，这个行为是无效的。如果承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由承租人自己承担。
  
  4.租赁物为破产财产，且在破产处理过程中。破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。
  
  在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般不适用“买卖不破租赁”原则。
  
  三、买卖不破租赁的作用有哪些?
  
  买卖不破租赁在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值，具体如下：
  
  1、有利于维护社会经济秩序的稳定，体现了法律所追求的秩序价值目标。
  
  2、有利于保护承租人的合法权益，是民法典立法宗旨的具体体现。
  
  3、体现了民法原理中的诚实信用原则。
  
  买卖不破租赁原则在适用之后，买受人和承租人之间只需要按照原租赁合同履行义务和享有权利即可，但是如果是承租人不按时交纳租金或者是不按照合同约定使用租赁物的，买受人作为新的出租人是有权收回租赁物并解除租赁合同的，还可以要求承租人支付违约金。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>