一、买卖不破租赁是否适用次承租人?

  一、买卖不破租赁是否适用次承租人?
  
  买卖不破租赁适用次承租人，但前提条件是转租行为是合法的，买卖不破租赁的生效条件包括以下四个条件：
  
  (1)租赁合同已成立并生效;
  
  (2)租赁物已交付承租人;
  
  (3)所有权发生变动是在租赁期间;
  
  (4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
  
  二、租的房子可以转租吗?
  
  房屋可以转租，但是合法的转租需要满足以下两个条件：
  
  1、转租须经房屋所有权人的同意。
  
  转租已不属于正常使用的范畴，必须经房屋所有权人同意，否则无效。
  
  2、转租的租金不得高于原租金，确实需合理提高，提高的收入应交给房屋所有权人。
  
  租金是房屋的收益，应由房屋所有权人取得。凡未经房屋所有权人同意而转租的，或谋取租金差价的转租，房屋所有权人有权要求追究承租人的违约责任，并可解除房屋租赁合同，收回出租房屋。
  
  三、房屋租赁合同包含哪些内容?
  
  房屋租赁合同内容包括很多，具体而言有几个方面是必不可少的。
  
  (一)双方当事人的情况。合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。
  
  (二)住房具体情况住房的具体位置、住房面积、住房装修情况等。
  
  (三)住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。
  
  (四)租赁期限。
  
  (五)房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。
  
  (六)修缮住房是出租人的责任。
  
  (七)住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。
  
  (八)双方在合同中对转租问题所做规定。
  
  (九)违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。
  
  (十)租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款。
  
  如果房东都不知道租客已经把房子转租了出去，等卖房子的时候才知道还有次承租人，那房东不能去直接追究次承租人的责任，次承租人和房东都可以直接向租客追责，在这种情况下不能建立买卖不破租赁，因为房东可以直接解除合同并追究违约责任。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>