一、买方如何防止买卖不破租赁陷阱?

  一、买方如何防止买卖不破租赁陷阱?租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在充分保护承租人的利益。出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。在买二手房之前，一定要去相关房管部门对房屋进行调查，尤其是价格明显低于市场价的二手房，不要因小失大。如果是找中介的，一定要找具有相关资质的合法中介公司，在签合同之前也一定要慎重，严格按照程序办事。关于房屋是否已被出租，如果原房主与租客未进行公证或登记，那么以防万一，在与原房主签订合同时，可添加一个相关的补充合同或补充条款，用来进行救济。要到物业、电力、水务、煤气管理部门查询交纳水、电、煤气等交纳的情况，以察觉有否隐瞒租赁等情况。二、原出租人与承租人之间的法律关系是什么?原出租人因让与租赁物而脱离出租人的地位，与承租人之间不再发生租赁合同中的权利义务关系，例如原出租人不能再向承租人请求租金支付，承租人在租赁关系终了时，不再向原出租人履行返还租赁物的义务。二者之间的权利义务关系在所有权移转时基本终止。综上所述，买卖不破租赁的适用使受让人与原出租人之间发生买卖合同上的权利义务关系，更重要的是，其必须承受原出租人所订立的租赁合同中的权利义务，与承租人之间直接现实发生租赁关系，订立租赁合同的原当事人之间因原出租人地位的丧失，基于租赁合同的各项权利义务关系在两者之间也随即终止。综上所述，在二手房买卖中，作为买方，也应该注意买卖不破租赁这个问题，为防止出现买房后不能及时入住的问题发生，买方应该向卖方询问清楚房屋是否有租赁关系，如果有，可以要求卖方解除后再交易过户。如果卖方隐藏事实不予告知的，以后和租客之间发生矛盾，买方可以起诉卖方。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>