法院执行程序中买卖不破租赁怎么处理买卖不破租赁原则

  法院执行程序中买卖不破租赁怎么处理买卖不破租赁原则，是指依据《民法典》（2021.1.1生效）第七百二十五条，在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。即在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，买受人不能要求承租人返还租赁物。买卖不破租赁原则作为处理物权与债权关系的一个例外，在调整市场经济秩序和人民的社会生活秩序中发挥了重要作用，其存在有其重要意义和法律价值。但在涉房产案件执行中，发现部分被执行人借“买卖不破租赁”原则对抗执行的现象，造成欲购房者望而却步，法院的拍卖无人竟买。严重扰乱了经济秩序，也损害了买受人、承租人的合法利益。表现为：一是“善意第三人”以人民法院的查封、扣押、冻结没有公示，要求法院确认转移物权效力，“善意第三人”身份真假难辨;二是被执行人恶意签订租赁合同对抗执行。在执行立案后，部分被执行人用未抵押的房产与他人签订租赁合同，且大多为十年以上长期租赁合同，合同租金一次性交清。不论是考虑到租赁合同的租金已经大致等同于拍卖标的的价值，以无益拍卖为由撤销对该房产的拍卖处置，或继续拍卖，但在拍卖公告中必须载明买受人欲购买房产必须容忍已设定的租赁权，直至十年、二十年方得行使使用、转让的权利，都会造成拍卖房产变现困难，人民法院执行陷入困境;三是被执行人与亲朋好友等通过倒签合同的方式，使赁合同形成于案件发生前或申请人申请人申请执行前，在执行过程中，承租人“人间蒸发”，执行法院告知承租人的优先购买权花费不少精力，拖延法院执行兑现时间。对法院的查封公示作出明确的形式、内容，让执行法官更好操作。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”从以上规定可以看出对于法院查封的房产没有公示，善意第三人在房产上设定租赁权的，仍应适用“买卖不破租赁”原则，但法院的公示形式、时间、范围法律都没有给出明确规定，执行人员不便操作。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第41条第2款的规定，对不动产的查封，于必要时可采取加贴封条和张贴公告的方法实施。加贴封条或张贴公告有利于将不动产查封的事实对外予以公示，使社会公众周知，但封条和公告极易损坏、脱落，一旦封条或公告因自然原因脱落，或当事人、案外人故意将其损毁的，不动产查封的事实将无以表征。加大虚假合同租赁人的打击力度，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十三条规定：“被执行人与他人恶意串通，通过诉讼、仲裁、调解等方式逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任。”被执行人与虚假合同租赁人通过租赁合同阻碍执行与诉讼、仲裁、调解等方式不具有同一性，法条第一百一十三条中虽然有诉讼、仲裁、调解等字眼，其中的“等”应当为“等内等”，只有与诉讼、仲裁、调解等相同方式逃避执行的，才能进行根据情节轻重予以罚款、拘留。正是因为对虚假合同租赁人打击缺乏法律支撑，又加上被执行人与合同租赁人是亲朋好友等存在利害关系，申请人预证明虚假合同租赁取证困难，才造成该类案件成漫延之势。把虚假合同租赁人纳入法律追究的范畴。对被执行人与其他人恶意串通，创造条件对接 “买卖不破租赁”的原则进行虚假合同租赁，阻碍执行，逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当认定虚假合同租赁人与被执行人共同妨碍法院执行，根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的，依法追究刑事责任，使虚假合同租赁人受到应有的惩罚，不让其利用“买卖不破租赁”这一“尚方宝剑”来“行凶作恶”。买卖不破租赁原则之中明确有着相关规定，如果涉及到抵押权和法院查封在该租赁物被租赁之前就已存在的话，那么就不适用于买卖不破租赁。但是如果是在租赁之后才涉及到抵押或者查封的话，那么该项情况还是适用于买卖不破租赁的。以上就是律图小编整理的内容。律图有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>