一、买卖不破租赁与强制执行的关系是什么?

  一、买卖不破租赁与强制执行的关系是什么?《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”关于该法条，通说的解释是：租赁物所有权在租赁期间发生变动后, 租赁合同的效力在承租人与买受人之间得以维持。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。就当前的司法实践来说，抵押权往往是通过强制拍卖抵押物的形式实现的，这也就意味着租赁合同对于通过强制拍卖取得所有权的买受人继续有效，“买卖不破租赁”的规则适用于强制执行之拍卖。强制执行之拍卖是否破除租赁，关系到申请执行人、被执行人及承租人三方的利益。租赁权满足了强制执行之拍卖不破除租赁的构成要件，法院对租赁物拍卖之后，拍卖标的物的所有权虽然可以转让给拍定人，但原租赁合同对拍定人继续有效，承租人仍然可以继续对租赁物占有和使用，法院不得剥夺承租人的占有而将租赁物交付于拍定人。二、买卖不破租赁可以用于破产财产吗?1、若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则;2、在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。综上所述，法院在对房屋强制执行的时候，经常会遇到房屋存在租赁的情况，判断是否适用于买卖不破租赁，主要看租赁关系产生时间，是否是真实租赁关系。如果是，则承租方可以用这个原则对抗法院的执行。法院将房屋执行后，也应当保障承租人的利益。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>