一、放弃买卖不破租赁可否撤销?

  一、放弃买卖不破租赁可否撤销?
  
  可以撤销，但是如果是承租人主动或者是依据主观自愿做出的放弃决定的，就不可以撤销，买卖不破租赁是对承租人合法权益的保障，如果是承租人真实的意思表示自己愿意放弃权利也是可以的。但是出租人和买受人不能代承租人放弃此项权利。
  
  买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
  
  比如《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。
  
  《民通意见》119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。
  
  二、买卖不破租赁的适用瑕疵是什么?
  
  1、是否仅仅适用于买卖。
  
  “买卖不破租赁”这一法律制度，不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动，还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。
  
  2、是否适用于“动产”。
  
  如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条，将不利于财产的流通，有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词，应限定于不动产，如房屋等更妥。但司法习惯是这样做，但也没有法律条文明确。
  
  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
  
  以抵押财产出租的，不适用“买卖不破租赁”原则，在这种情况下，抵押权优于租赁权，租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  4、财产保全与租赁竞合。
  
  财产保全与租赁竞合，指在同一标的上同时存在财产保全和租赁，二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约当然地适用于债权人，对债权人具有法律拘束力，因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
  
  若租赁后于查封存在，则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后，原租赁契约并不适用于债权人，除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权，承租人明知承租的房子有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁契约，由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  不动产在适用买卖不破租赁原则之后，不动产的承租一方如果是不按照合同约定交纳租金，并且只能向新出租人交纳，新出租人有权直接接触合同，收回出租物，除此之外，出租人就只能在租赁合同期限届满之后才能收回，否则提前收回的就视为违约。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>