一、买卖不破租赁逾期交房应该如何处理？

  一、买卖不破租赁逾期交房应该如何处理？
  
  出租人如果不能按时将房屋交付给承租人使用，承租人完全可以催告出租人限期交付;如果出租人逾期仍未交付出租房屋的，承租人有权要求解除房屋租赁合同，并要求出租人承担违约责任。
  
  交付就是把物交给对方占有或控制，在所有权取得中，交付具有重要意义。所谓租赁房屋交付，是指房屋出租人依据双方签订的房屋租赁合同，按照合同约定的时间，将符合合同规定的房屋交付给承租人使用，并由承租人进行验房、收房。在实际情况中，往往存在着这样的现象：承租人做好了一切准备，在租赁双方约定的时间去找出租人验房、收房，却被出租人告知房子不能按时交付使用。这种情况往往会给承租人带来诸多不便，甚至给承租人造成巨大的经济损失。
  
  二、出租人解除合同的条件有哪些?
  
  (一)明确出租人解除房屋租赁合同的法定事由。
  
  《城市房屋租赁管理办法》第二十四条明确规定了房屋出租人单方解除房屋租赁合同的八种事由：
  
  1、将承租的房屋擅自转租的;
  
  2、将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的;
  
  3、将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的;
  
  4、拖欠租金累计六个月以上的;
  
  5、公用住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;
  
  6、租用承租房屋进行违法活动的;
  
  7、故意损坏承租房屋的;
  
  8、法律、法规规定其他可以收回的。
  
  根据上述规定，承租人迟延支付租金，不是出租人解除房屋租赁合同的法定事由，只有在承租人拖欠租金累计六个月以上的，出租人才有法定解除房屋租赁合同的权利。本案不存在出租人解除合同的法定事由。
  
  (二)《房屋租赁合同》可以约定出租人解除合同的条件，但是不得违反《民法典》的相关规定。根据《民法典》有关合同解除的规定，只有在一方当事人根本约定的情形下，对方当事人才有权解除合同。有关出租人单方解除房屋租赁合同的约定，一方面没有明确解除合同的条件，另一方面违背了《民法典》有关合同解除的规定，因此，不能作为原告解除合同的依据。
  
  (三)《民法典》第七百二十二条规定了承租人延期支付租金的法律后果。
  
  租期届满以前，当事人一方随意解除房屋租赁合同会给对方当事人造成损失，因此，当事人在签订《房屋租赁合同》时，一定要明确约定解除合同的条件。实践中，出租人为了防范风险，一般都会约定出租人单方解除合同的权利，约定解除合同的条件一定要具体且符合《民法典》的规定，承租人要特别注意有关出租人单方解除合同的约定。
  
  综合上面所说的，当出租人和承租人签订好了合同之后，双方就要履行中的条款，如果出租人在双方协商好的时间段里而没有把房子交到承租人的手上，那么承租者就有权利利用法律来保护自己，让出租人承担整个事件的违约责任。
  
  
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>