房屋买卖合同的法定解除情形

  房屋买卖合同的法定解除情形
  
  (一)开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
  
  1.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实;
  
  2. 开发商提供虚假的预售许可证明;
  
  3. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
  
  4. 开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人;
  
  5. 开发商故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。
  
  满足上述五点其中的一点，买房人就有权解除合同，并且有权要求赔偿损失。
  
  (二)开发商将已售房屋私自抵押
  
  根据《担保法》及《物权法》等相关法律规定，商品房买卖合同订立后，开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的，买房人有权退房并解除合同，并要求出卖人返还已付购房款、利息以及赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
  
  (三)一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
  
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，买受人可以请求解除合同。
  
  (四)房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%
  
  1.因房屋主体质量不合格不能交付使用;
  
  2.交付使用后，房屋主体质量经检验确属不合格;
  
  3.房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;
  
  4.卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。
  
  以上情况合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的，若面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权解除合同，请求返还购房款及利息，并要求赔偿损失。
  
  (五)开发商迟延履行主要义务，无法办理产权证
  
  开发商在交房期满后，经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的，买房人有权解除合同;
  
  商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，导致买房人无法办理房屋所有权登记的，买房人有权解除合同。
  
  (六)担保贷款合同不能订立
  
  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
  
  (七)开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实，构成根本违约，致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。
  
  (八)根据《合同法》第九十四条第一项的规定，因不可抗力致使不能实现购房合同目的的，当事人有权解除合同。
  
  (九)不属于不可抗力的事由，但是出现在在签订额合同时无法预料的情形，继续履行合同无必要，或者也无法履行的情形。
  
  二、怎么解除房屋买卖合同
  
  司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由，对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定，“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
  
  可见，行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的，法院应该行使释明权，要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是，通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院裁判。作为法院，在解除商品房买卖合同的诉讼实践中，应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立，从而确认解除商品房买卖合同的效力。
  
  对于房屋买卖合同的解除情形，主要可以分为两大类，一方面是给予有关法律、法规中规定的情况，从而买卖双方解除房屋买卖合同。另一方面，那就是出现了双方约定可以解除房屋买卖合同的情形，那么在条件达成的时候，自然也就可以按照事先约定来解除买卖合同。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>