房屋征收和土地使用权的补偿规定是怎样的？

  民事主体在通过合法的途径，获得房屋或者是土地的使用权之后，就可以按照既定的规定，享有房屋的所有权、土地的使用权，但是根据社会实际，不乏国家机关为了某种利益的需要，征收房屋和土地的情形，此时需要支付相应的经济赔偿金，具体来说，房屋征收和土地使用权的补偿规定是怎样的呢?一、房屋征收和土地使用权的补偿规定是怎样的?《土地管理法》第58条第1款规定：有下列情况之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;……依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。《城市房地产管理法》第20条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第42条规定：国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。另外，《房地产估价规范》6.7.6 规定：依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要拆迁其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在拆迁补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。二、城市房屋拆迁中土地使用权价值补偿现状及其不足虽然土地使用权是一项独立的权能，但由于房屋和土地存在着不可分离的特性，城市房屋所有权的变化必然引发土地使用权的流转。《城市房地产管理法》规定，在转让房屋及地上附着物时，土地使用权将一并转让。城市房屋土地所有权与使用权的可分离性以及衍生出的房屋所有权与土地使用权的相联系使得土地使用权成为房屋价值构成中的特有部分。在社会主义市场经济体制下，随着国有土地使用权有偿使用制度的确立，房屋土地使用权的财产属性得以显现。实践中，不同地段相似房屋的房价相差很大的房地产市场现象从某一个侧面体现了房屋土地使用权的经济价值。城市房屋拆迁中，拆迁人的目的并不是为了取得被拆迁人的房屋及其附属物，而是为了取得房屋及其附属物所占用范围内的土地使用权，取得土地使用权并进行投资拟获得经济效益、社会效益或生态效益才是房屋拆迁的根本。房屋拆迁的实质是对土地使用权的重新利用。我国新《宪法》修正案，明确规定了“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或征用，并给予补偿”。《城市房地产管理法》第19条规定：“国家对土地使用者依法取得土地使用权，在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”《土地管理法》第58条也规定：“为公共利益需要使用土地的;为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;对土地使用权人应当给予适当补偿。”《民法典》第三百五十八条规定，出让方式的土地在“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第二百四十三条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”给予补偿。由此可见，我国法律已为房屋拆迁中的土地使用权人设定了享有补偿的权利，拆迁人在拆迁中应当按照法律的规定，依据市场经济公开、公平、等价有偿的原则，对被拆迁人的土地使用权予以补偿。是根据土地管理办法来加以制定的，对于民事主体来说，一旦房屋或者是土地被征收，就可以按照既定的规定，受领相应的经济补偿金。对于征收单位，在具体进行征收工作之前，需要按照规定，将补偿标准进行公布。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>