回迁房纠纷案件涉及的主要法律问题

  回迁房纠纷案件涉及的主要法律问题
  
  1)法律物权、事实物权的概念以及二者的关系。
  
  纠纷：回迁房的不动产登记尚未办理完毕，该房屋的物权是否设立?在现有条件下是否具备确认所有权归属的条件?
  
  法律意见：
  
  1、《物权法》第五条 物权的种类和内容，由法律规定。该条规定的是物权法定原则，也就是说物权的种类和内容不允许私自创设。”
  
  2、《物权法》第三十条 因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本条规定的是因事实行为而设立或消灭物权，回迁房已经因开发商的合法建造行为而早已设立，购房者通过购买行为也已经取得了回迁房的所有权，即已有设立物权，只是目前没有完成登记而已。没有完成登记不等于回迁房不具有法律意义上的物权。”
  
  3、物权登记是物权法赋予相关登记机关的一个法律义务，对于法定的物权登记机关则是一个则无旁贷的法律义务，两者不能混淆。
  
  2)遗产的范围以及法定继承应当继承的范围。
  
  纠纷：回迁房是否可以继承?
  
  法律意见：
  
  1、根据我国《继承法》第二条 继承从被继承人死亡时开始。
  
  2、第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：(一)公民的收入;(二)公民的房屋、储蓄和生活用品。
  
  3、若回迁房的物权已经设立，那么依据现行法律规定，该房屋依法应当予以分割继承。
  
  二、购买回迁房要注意的事项
  
  (一)一定要约定房产过户和交房的时间
  
  签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
  
  签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
  
  (二)严防“一房多卖”的发生
  
  回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。在房屋买卖合同都有效的情况下，办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。购房人一定要注意这一点。
  
  (三)买方不要一次性付全款
  
  没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。
  
  (四)要求卖方的配偶签名
  
  实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
  
  另外，在购买回迁房的时候也应当注意购房协议，对当中任一项条款都要认真看清，其实无论回迁房还是商品房，在购买原则上是一样的，签字、证件、付款这些都是必备程序，也是最为关键的，都是取得房屋产权和处理纠纷过程中的凭证之一，因此，务必要慎重。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>