最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法

  最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
  
  第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
  
  第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
  
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
  
  (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
  
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  
  (四)损害社会公共利益;
  
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。(双方不属于上述无效合同情况签订的协议)
  
  第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：
  
  (一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(早已超过一年的撤销申请权利 )
  
  (二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。(这么久没向法院起诉，买房人一直掌控房屋使用管理权，视为你已放弃撤销权)
  
  第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效。
  
  二、安置房是政府因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。
  
  与普通商品房相比，安置房在购买对象和交易时间都受到一定限制，只有符合条件的被拆迁人才有资格购买拆迁安置房，并且被拆迁人在取得安置房房产证的一定时间内(通常为5年)无法将该房过户给其他人。虽然安置房交易受到限制，但实际生活中，由于安置房与普通商品房之间存在较大差价，民间已形成了事实上的安置房交易市场。
  
  三、我国合同法从最大限度发挥社会财富的流通价值出发，坚持鼓励交易原则，不轻意否定合同的效力。
  
  最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(即合同法解释三)进一步深化了这一原则，无权处分行为不再视为效力待定行为。该解释第3条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持;出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。从这条规定来看，一般性无权处分产生的合同已不再视为效力待定合同，不需要以事后取得处分权追认合同效力，可直接认定合同成立有效。至于当事人可能引发的矛盾，可以违约解除合同的方式解决。显然，当事人双方先行签订安置房(指标)买卖合同、办理房款交付及房屋交接手续，五年后再办理房屋过户手续的做法，并不违反上述司法解释的新精神，属于合法行为，买卖合同应认定成立有效。
  
  无锡安置房纠纷的一些法律条文，我们生活中随时都可能会用到法律知识，虽然我们不是时刻处在需要的条件下，但是法律知识可以使我们更少的受到伤害，我们应当提高自己的法律意识。在自己的权利受到侵害的时候能够拿起法律武器保护自己。
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>