商品房怎么检验房屋质量?

  商品房怎么检验房屋质量?
  购房者购买房屋之后，正式入住之前都要对商品房的房屋质量进行检验，那么商品房如何检验房屋质量?一般应该进行以下几个步骤：(一)查看两书一表一数。所谓的两书一表一数是指：房屋质量保证书，房屋使用说明书，竣工验收备案表和面积实测数据对照购房合同上的面积。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》。分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。(二)验房之前不交费、不签字。发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单，还要核查房屋总面积，一般超出或减少百分之三以内的情况很普遍，套内面积不变、公摊面积增加的情况更多。业主可以通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据。(三)房屋完好再签业主合同。如果业主在查验中发现问题，可就存在的若干质量问题形成书面材料(验房报告书)，向开发商、物业公司提出整改、维修申请书，并由接收人签字确认。在验房完成后，确认房屋完好，交接钥匙后再签业主公约、前期物业管理合同，看好条款，不能放弃自己的权利。
  二、房屋质量不合格怎么办?
  在验收房屋的过程中，检验在房屋质量合格当然好说，但是如果房屋质量不合格怎么办?购房者可以通过以下途径维护自己的权益：(一)要求开发商维修。在商品房买卖中，因为主体质量问题，开发商违约以后，实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小，如果通过加固等措施能够修复的，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务。(二)解除商品房买卖合同，要求开发商退房。在实际买受人所购置的房屋质量出现问题较大，不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的，也就是不能继续履行的，买受人可以请求解除合同，要求退房。(三)主张违约金及赔偿损失。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求维修还是退房的，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。违约金是由合同当事人预先约定的，在违约行为发生后，违约金的支付是独立与履行行为之外的，由违约方向对方支付的一定数量的金钱。违约赔偿损失，是一种因债务不履行或不完全履行合同义务而给对方当事人造成损失，依法或依合同应当承担赔偿责任。在接收房屋之前验房是购房者维护自己权益的重要方式，验房的目的主要在于检验房屋的质量是否符合相关标准，如果房屋质量不合格，购房者可以要求开发商维修，经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房者的生活，可提出解除合同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。在商品房交易过程中，开发商与购房者在实力上并不对等，开发商常常利用自己在信息、人力、财力上的优势损害消费者的利益，这时委托律师维护自己的合法权益是合理的，也是必要的。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>