寻租费用损失

  寻租费用损失
  
  寻租费用损失指的是由于承租人优先购买权的丧失，导致承租人不能继续租赁该房屋，承租人因此需要另行租赁其他房屋所花费的寻找合适租赁点的费用损失。但是房屋所有权人的更换本身不能直接导致承租人的无法继续租赁，只有在客观上新房屋所有权人未与其签订新的租赁合同，且未继续签订租赁合同的原因在于法律的禁止性规定或双方就新租赁意向无法达成一致。
  
  对于承租人而言，举证方面需要注意以下几个角度：
  
  1、向新房屋所有权人发出的限期续租意向书(得到确认);
  
  2、寻租新房屋的中介费用发票;
  
  3、其他寻租过程中所花费的费用票据。
  
  二、搬迁费用
  
  搬迁费用主要指因雇请搬家人员所花费的费用。费用证据主要指费用发票及相关的费用票据。
  
  三、涉案房屋相关费用
  
  涉案房屋相关费用主要指的是承租人替代购买房屋过程中所花费的中介费用及其他费用。有人任务承租人另行购买的房屋所花费的相关费用不再赔偿之列，因为即便承租人购买替代性房屋，仍然会产生交易成本。(《试析侵害承租人优先购买权的赔偿问题》，作者陆慧，来源《法制与社会》2012年第33期)
  
  笔者认为提出此观点的人可能不了解房屋交易的业务实践。对于已经明确房屋所有权人且存在一定的业务联系的房屋交易而言，双方在房屋买卖中的交易成本是极低的。例如，承租人不需要另行支付中介费用就可以直接可以和房屋所有权人洽谈并根据公开价格获得交易机会。因此此种情况下的交易成本要远远低于承租人另行购买房屋的交易成本。
  
  另外一层主要指的是合同预期利益的损害赔偿问题，实务中可以承租人所替代购买的房屋本身的现时再转让价值与涉案房屋之间的现时再转让价值之差。
  
  四、其他费用
  
  承租人优先购买权案件，其他费用应当根据案件实务情况而定，例如承租人为调查房屋所有权人的房屋转让行为而花费的调查取证费用，为确定房屋再转让价值而花费的鉴定费用等。
  
  承租人相对于房主来说处于弱势群体，承租人的优先购买权的存在就是为了很好的保护承租人的权利。承租购买权便是一种法律赋予的权利，租客理应享受这项权利，在此过程当中，还应省去租客相应的中介等费用，这无疑对于租客来说是一种很好的保护。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>