开发商土地使用证抵押还能否购买

  
  开发商土地使用证抵押还能否购买?
  
  
  开发商土地使用证抵押能购买，但存在风险。根据《城市房地产抵押管理办法》中第三十七条做了明确的规定："经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。”
  
  
  依照民法典第三百九十五条和第三百九十七条的规定，债务人或者第三人有权处分的建设用地使用权可以抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上现有的建筑物一并抵押，抵押人未一并抵押的.未抵押的建筑物视为一并抵押。建设用地使用权抵押后，抵押人仍然有权依法对该土地进行开发，建造建筑物。
  
  
  对于该土地上新增的建筑物，由于其不在抵押合同约定的抵押财产的范围内，因此不属于抵押财产。
  
  
  为了实现抵押权，需要处分抵押的建设用地使用权时，如果该土地上已存在建筑物，一般来讲，只有将建筑物与建设用地使用权一并处分，才能实现建设用地使用权现实的使用价值和交换价值，这就是为什么我们在实践中要遵循“房随地走”的原则。因此，本条规定，处分抵押的建设用地使用权实现抵押权时，虽然新增的建筑物不属于抵押财产，仍可以将其与建设用地使用权一并处分。但处分后，由于新增的建筑物不属于抵押财产，处分新增建筑物所得的价款，抵押权人没有优先受偿的权利。只能作为普通债权人行使权利。
  
  
  开发商抵押的是土地建设用地使用权，其抵押效力不及于该土地上的新增建筑，对业主而言，该抵押权不影响对住房的所有权。如银行对开发商请求实现抵押权，仅对建设用地使用权进行抵押。
  
  
  这需要看开发商是否按时还款，若不按时还款对购买者来说是没有保障的，根据《城市房地产抵押管理办法》中第二百三十八条做了明确的规定经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或出租，所得价款应当向抵押权人提前偿还所担保的债权，超过债权数额的部分归抵押人所有。”
  
  
  对购房者来说，存在的风险就是开发商到期不能还款银行行使抵押权时，地上的建筑会一起拍卖。
  
  
  综述，购房者在购房选择时要注意房产开发商对房产是否具有绝对的所有权，购房后是否存在风险。决定购房后一定要注意相关的购房合同尤其是购买正在建设的房产时，在交齐款项之前也要记住去房管局办理房产证，依法保障自己的合法权益。
  
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>