二手房土地出让金如何计算，怎么缴纳

  近年来，随着城市的发展，以及楼市的火速发展，许多城市中心地区已经几乎没有新房出售了，所以，越来越多的人开始选择在市中心买二手房，但是买二手房的时候会发现有二手房土地出让金，那么什么是土地出让金呢?二手房土地出让金如何计算呢?
  一、什么是土地出让金?
  土地出让金是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。
  二、二手房土地出让金如何计算?
  1、有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。4、划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。
  三、哪些二手房需要缴纳土地出让金？
  一般只有三种性质的房子需要补交土地出让金，分别是房改房、经济适用房和70年产权到期的房子。其中产权到期的商品房现在还未有统一定论，这里暂不做讨论。而另外两种性质的房子所占用的土地都是“划拨”的，开始就没有缴纳土地出让金。根据《国土部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知》(国土资用[1999]31号)的相关规定，已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续;已购公有住房所在宗地为出让土地的，需缴纳相当于土地出让金的价款，办理土地转让手续。以上即为二手房土地出让金如何计算以及什么时候需要缴纳土地出让金的相关内容，对于二手房交易过程中，还需要缴纳哪些费用，可以具体咨询有关的中介或者房管部门，最好能够提前了解相关费用，以免到时候因为不清楚损失不必要的利益

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>