未抵押登记不动产担保合同是否有法律效力？

  未抵押登记不动产担保合同是否有法律效力？ 担保合同无效：
  此种观点认为担保法规定的内容与物权法第十五条规定的内容并不冲突，因此不能适用物权法第一百七十八条的规定，合同是无效的，依据缔约过失原则处理。
   1、合同法第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。担保法第四十一条规定，当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。担保法第四十二条 办理抵押物登记的部门如下：(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门;……。通过以上法律规定可以确认，以不动产作为抵押的合同在办理登记后才生效，未办理登记的抵押合同不生效。更谈不上有效无效的问题。
   2、物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。物权法第十五条的“自合同成立时生效”与合同法第四十四第一款：“依法成立的合同，自成立时生效”内容一致，无需再进行解释。关键是对合同法第四十四条第二款以及担保法第四十一条的规定与物权法第十五条的规定是否发生冲突，发生冲突的适用物权法第一百七十八条的规定进行处理，而没有冲突的，则仍适用担保法第四十一条的规定。实质上，合同法第四十四第二款和担保法第四十一条的规定与物权法第十五条的规定仍旧是没有冲突的。物权法在表述合同生效前附加了一个除外条件，即“除法律另有规定或者合同另有约定外”，基于该内容置于“自合同成立时生效”的前面，属于重点提示。也就是说合同法第四十四条第二款、担保法第四十一条、第四十二条第一项对于不动产抵押担保合同生效要件规定为“抵押合同自登记之日起生效”，就属于物权法第十五条规定的“除法律另有规定或者合同另有约定外”情形，二者并不发生法律冲突。
   3、物权法第十五条后半段“未办理物权登记的，不影响合同效力”是对生效合同与物权设立冲突的解释，其前提是针对生效的合同而言。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。因此，对于有效成立并生效的合同，依据债权法的规定履行合同义务，但对于未生效的合同，则不能适用本条规定处理。
   4、综合三部法律的相关规定，未办理抵押登记的不动产物权担保合同属于尚未生效的合同，尚涉及不到有效、无效问题。成立但未生效的合同在办理了相关登记、审批手续后合同生效，而无效的合同由于违反了法律的强制性规定，自始无效。
  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中关于此类担保合同效力的相关解释，即该解释第四十九条和第五十九条的规定，其内容是“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”“当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。”除上述两种情形外，均没有再规定未办理登记的不动产物权担保合同是生效的合同，那么，其他种情形下未办理抵押登记不动产物权担保合同均属于未生效的合同。
  综上所述，我们认为，未抵押登记不动产担保合同不具备法律效力的可能更大。未登记的不动产担保是有瑕疵的，为了避免到时出现这种争议，我们建议在订立合同之前，还是先进行不动产的抵押登记，这样就万无一失了。

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>