农村房屋买卖纠纷案例分析

  在常见的农村房屋买卖纠纷中，不少都是由于宅基地的归属问题产生的，而且关于这个问题产生的纠纷也是有很多典型性案例的。农村房屋因为宅基地使用权的问题会出现很多的问题，而且都属于那种说不清道不明的情况，那么有哪些农村房屋买卖纠纷案例呢?
  
  [案情介绍]
  
  原告___系___某村村民，原在村里拥有房屋一套，并拥有集体土地宅基地使用证。___年，上述房屋以三万元的价格卖给了城里的___，并将宅基地的使用权进行了变更登记。
  
  2006年3月，___以年老准备回家居住，发现该房于___年被儿子出售为由，找到___要求收回该房，___在与___协商未果的情况下向大兴区人民法院提起诉讼，请求法院判令原被告双方的房屋买卖无效，由被告返还原告房屋，原告支付被告卖房款三万元。并提供了由村委会和房屋买卖当事人提供的其儿子私自出售住房的证明。
  
  被告___在收到应诉通知书后，不知如何应诉，委托了___律师事务所律师作为自己的代理律师。
  
  被告___的代理律师在调查了事情原因之后认为：
  
  1、___是该宅基地的合法使用权人
  
  ___原系与原告___同村的___某村村民，后出嫁到___，上世纪末由于该区开发建设，___失去土地而转为居民，并被安排了工作;_________没有被安排工作，得到补偿三万元，被迫自谋职业。___年，由于___全家当时正挤在周转房中，并考虑到自己的生活习惯和养老的问题，___全家也想在家买个平房。
  
  这时，___因要买一处楼房而急需用钱。经村民___、___的介绍，并在___和___等人的共同见证下，___以三万元的价格购买了___的房屋，___明确表示该房可以过户。在房屋交付后，当时的村委会主任带着___的人到乡政府进行了宅基地使用权的变更登记，___已经成为该宅基地的合法土地使用权人。
  
  2、___以三万元购买房屋的价格合理
  
  ___购买___的房屋系上世纪五六十年代建造的，北房年久失修，厢房实际就是三间棚子，房价是在平等协商的基础上确定的，当时三万元的价格已属高价。
  
  3、本案的诉讼时效已过
  
  ___购买此房屋已有九年的时间，对房屋已经行了大面积的修缮。原告___在九年之后，看到村里公路通车，区域经济发展迅速，土地升值潜力巨大，而以其儿子私自出卖房屋为借口，蓄谋撕毁合同，收回房屋。___每年都多次回村，其儿子私卖房屋的借口是站不住脚的，本案的诉讼时效已过，人民法院不应受了原告的起诉。
  
  [判决结果]
  
  ___年___月，法院开庭进行了审理，对原被告的证据进行了质证，证人出庭作证，法院没有当庭判决。通过开庭，原告自知证据不足，___年___月，到法院申请了撤诉。
  
  [案例点评]
  
  本案是一起典型的集体土地宅基地使用权及房屋买卖的纠纷案件。
  
  1、我国《土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”由此可以看出，我国农村集体土地的房屋是可以出售和出租的，但农村房屋的出售一般仅限于该集体的内部成员。造成这种情况的原因有以下两个方面，一方面，我国实行的是地随房走的原则，购买了房屋既取得了该房屋的宅基的使用权，而我国对农村宅基地的使用权的期限没有限制，可以认为是无限期的，因此，对于宅基地转让的控制是十分严格的，农村宅基地对城市居民的出售处于禁止的状态;另一方面，我国采取对宅基地的严格控制，是出于一种保护农民利益，维护房地产市场平稳发展的考虑。
  
  从这个方面来看，___向___是违反法律规定的，当时乡政府为其办理了宅基地的过户也是不恰当的。
  
  2、在这个案例中，我们抛开农村集体土地宅基地的问题，仅从房屋买卖的法律关系上分析，本案例中的房屋买卖是双方当事人真实意思的表示，是双方自愿交易的结果。
  
  本案中，原告要买房，被告要买房，而且原告承诺该房能够过户，被告才敢卖房。但原告并没有通过合法的途径进行过户的变更手续，土地登记部门没有相应的变更登记记载，导致了过户登记被撤销。但行政诉讼撤销了过户登记并不等于否认了卖房的事实以及双方自愿达成的房屋交易。
  
  关于上述农村房屋买卖纠纷案例不少人发现，案件中存在的也正是日常生活中问题最为突出的方面，而且很多人由于被利益诱惑，常会做出一些违背道义的事情，而本案中的当事人便是这样。虽然农村房屋合同的效力依然没有一个统一的说法，但是不管怎么说做人的底线还是应该要有的。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>