怎样买卖按揭房 按揭房买卖有什么限制

  怎样买卖按揭房？按揭房能不能卖取决于按揭买房的人是否已经取得了产权，目前我国法律政策明确规定房屋必须在取得产权证后能才进行交易。如果购房者的按揭房还没有取得房产证，是不能正常上市交易的。
  
  一、怎样买卖按揭房
  
  (一)办理转按揭需要的材料：
  
  1、普通房贷的所有资料。
  
  2、转按揭申请书。
  
  3、有效的身份证原件和复印件。
  
  4、《借款抵押合同》原件和《提前还款申请书》。
  
  5、转让合同、协议或意向书。
  
  (二)办理转按揭的程序有：
  
  1、新购房者向银行提出转按揭申请，同时提交相关材料，例如《商品房买卖合同》原件，新购房者的个人资料。
  
  2、新购房者支付不低于30%的首付款并取得收据。
  
  3、银行审核通过后，与新购房者签订新的借款合同。
  
  4、原房主办理贷款抵押登记注销，新购房者办理房屋买卖合同登记和贷款抵押登记。
  
  5、原房主办理退保手续，新购房者办理保险手续。
  
  二、按揭房买卖有什么限制
  
  贷款所购房屋转让时，受多种合同关系约束，存在多个房地产权利人：
  
  (一)抵押房屋的转让。
  
  采取所购房屋抵押担保方式办理的个人住房贷款，贷款银行作为抵押权人，对卖房人的房屋享有抵押权，未经贷款银行同意，卖房人不能办理房屋买卖过户手续。而贷款未还清前，银行无法同意卖房人办理解押手续，这样，房屋买卖双方和贷款银行就陷入一个交易死循环。
  
  (二)第三方保证、质押、其它房屋抵押对房屋转让的影响。
  
  借款人采用第三方保证、质押、其它房屋抵押的，贷款所购房屋转让时也应先征得贷款银行书面同意，并与银行、购房人协商好购房资金归还银行贷款的结算方式，避免因未经银行同意转让贷款所购房屋，或转让房屋所得价款未及时偿还银行贷款而被银行罚息，甚至收取违约金。
  
  (三)无论何种情况，房屋转让前，都应及时办理各类合同的变更手续，房屋转让后，应及时办理贷款提前还款和房屋过户手续，以及《借款合同》和相关担保合同的终止手续。
  
  (四)目前房屋转让基本上通过中介机构进行，大的房屋交易市场往往与银行有二手房贷款合作关系，因此，房屋转让人通过大的交易市场转让房屋容易与银行沟通信息，简化手续。
  
  要是按揭购买的房产，此时房产证是抵押在银行的，而购房者手里面仅仅只有副本或者复印件。此时如果想要买卖按揭房的话，一般来讲是需要先取得房屋的产权的，当然要是购房者能够提前还清贷款的话，那么也是允许进行买卖的。
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>