房屋抵押要注意什么问题

  为了更好的维护债权人的利益，保证债权得到履行，债权人在很多情况下 会要求债务人提供担保，最常见的就是进行房屋抵押，其实房屋抵押是由很多问题要注意的，否则债权人的优先受偿权并不能得到保证，那么关于房屋抵押要注意的问题有哪些呢？本文将具体介绍房屋抵押的注意事项。
   一、房屋抵押要注意什么问题
  我国《担保法》规定：乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押，以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押，其占有范围内的土地使用权同时抵押。
  另外，土地所有权不得抵押、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不抵押，但抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山荒丘、荒滩等荒地的土地使用权可用以抵押。学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会轩体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得抵押。所有权、使用权不明或有争议的房地产不得抵押。依法被查封、扣押、监管的房地产不得抵押。
  建设部《城市房地产抵押管理办法》也规定，列入文物保护范围的建筑物、有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。已依法公千列入拆迁范围的房地产不得抵押。用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得设定抵押。
  以上法律规定要求我们在接受他人以房地产作为抵押时，一定要认真审核相关手续、证明等，确信设定抵押的房地产是否符合法律规定。因为以上述房地产作抵押，该抵押为将因违反法律规定而无效，届时抵押权人将无法行使抵押权，债权人的优先受偿权得不到保证，从而使自己的权益受到不应有的损害。
   二、办理房屋抵押登记的程序
  房地产抵押合同签订之日起30日内，抵押当事人应到房地产所在地的房屋管理部门办理房地产抵押登记手续，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。办理登记时，抵押当事人应提交下列文件：(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;(3)抵押登记申请书;(4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(5)以预售的商品房作抵押的，须提交生效的商品房预售合同;(6)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;(7)可以证明抵押房地产价值的材料;如有效的房地产评估报告;(8)登记机关认为必要的其他文件。
  登记机关应对抵押申请进行审核，权属清楚、证明材料齐全的，应在登记受理之日起15日内作出是否准予登记的书面答复，并予以登记发证：(l)以依法取得房屋所有权的房地产抵押的，登记机关应在原《房屋所有权证》上作他项权利记载，交由抵押人收执，同时向抵押人颁发《房屋他项权证》;(2)以预售商品房或在建工程抵押的，登记机关应在抵押合同上作记载，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
  只有经过合法程序进行的抵押登记才能生效，债权人的利益才能得到保证。
   三、房屋抵押的效力
  对抵押登记的法律效力，我国法律兼采生效要件主义与对抗要件主义。
  生效要件主义即非经登记，当事人订立的抵押合同不能生效。当事人用下列财产抵押的，包括土地使用权、城市房地产、乡镇和村企业的厂房等建筑物、林木、航空器和车辆船舶、企业的设备和其他动产，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。反过来讲，如未就作为抵押物的以上财产进行登记，抵押合同便不能生效。
  对抗要件主义即抵押合同未经登记也可生效，但不发生对抗善意第三人的效力。根据法律规定，抵押权具有追及的效力，也就是抵押权所具有的使抵押权人得跟踪抵押财产而行使抵押权的效力。未经登记的抵押权，不得对抗第三人，不具有追及效力，当抵押人擅自转让抵押物时，抵押权人只能请求抵押人另行提供相应的担保，不能追及至抵押物的受让人行使抵押权。由此可知，只要抵押合同一经登记，就具有了对抗善意第三人的法律效力，防止了受让抵押财产的第三人以不知财产上存在抵押权而做的抗辩，有利于抵押权的顺利实现。
   四、如何知道所购房产是否被抵押
  购房人要想知道所购房产的抵押情况，可以有3种途径：(1)向登记机关查询;(2)检查开发商的证件。即查看国有土地使用权证和房屋所有权证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载。如果备注栏中没有注明他项权利(抵押)的情况，则该房屋没有被抵押给银行;(3)通过媒体查询。
  我国担保法规定抵押合同自登记之日起生效，当事人未经登记的，不得对抗第三人。如果抵押人因债务问题引起纠纷时，在众多的债权人之间，抵押权人有优先受偿的权利，而未经登记的抵押关系当事人要主张自己的抵押权就不能得到法律的保护。现实中一旦发生产权转让行为，若没有相关的证据资料，处理将十分困难。因此建议当事人在进行房屋抵押时要向专业的房产律师求助，用律师的专业知识和经验指导自己进行抵押，以更好的维护自身权益。
  
  
  

#姜春律师简介：男，法学学士，高级合伙人，副主任，中华全国律师协会会员。2007年从事律师执业以来，已代理了数百起刑事案...More>>